Nhà ở xã hội trong quá trình phát triển đô thị - Nhà ở xã hội trong quá trình phát triển đô thị

Tác giả: KTS. Phan Trường Sơn

Trưởng Phòng Phát triển đô thị - Sở Xây dựng

1. Công tác phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua:   

Từ khi Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua vào cuối năm 2005 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2006. Chính phủ đã triển khai thông qua NĐ 90/2006/NĐ-CP; Hiện nay NĐ 90/2006/NĐ-CP đã được thay thế bằng NĐ 71/2010/NĐ-CP; Trong đó, về đối tượng nhà ở xã hội được mở rộng phù hợp với thực tiễn hơn so với NĐ 90/2006/NĐ-CP, không chỉ là nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho cán bộ, công viên chức, sỹ quan, quân nhân  mà kể cả nhà ở cho người thu nhập thấp và ký túc xá cho học sinh và sinh viên. 

Đến nay, Chính phủ đã ban hành nhiều quy định, cơ chế liên quan để phát triển quỹ nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng, như Nghị quyết 18/CP, các Quyết định số 65/QĐ-TTg liên quan đến việc phát triển Ký túc xá cho Sinh viên, Quyết định số 66/QĐ-TTg về nhà ở lưu trú cho công nhân, Quyết định số 67/QĐ-TTg về nhà ở cho người thu nhập thấp ở đô thị,... Tuy nhiên, việc phát triển quỹ nhà ở xã hội trong thực tế gặp rất nhiều khó khăn. Cụ thể, ngoài chương trình đầu tư xây dựng ký túc xá cho sinh viên sử dụng vốn trái phiếu của Chính phủ, tương đối có hiệu quả. Còn lại các chương trình nhà ở xã hội cho cán bộ, công viên chức, sỹ quan, quân nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp; nhà lưu trú công nhân,... kết quả đạt được là không nhiều, chưa tương xứng và đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của số đông các đối tượng này. 
Giá thành nhà ở xã hội hiện nay (cho thuê, thuê mua hoặc mua trả góp) dù đã được miễn tiền SDĐ và các điều kiện miễn giảm khác vẫn còn cao hơn khả năng của các hộ gia đình thu nhập thấp. Hơn nữa với tập quán, suy nghĩ của người dân nước ta vẫn còn nặng về sở hữu nhà ở tư nhân, chưa quen và ít thích ứng với kiểu nhà ở cho thuê miễn sao đảm bảo ổn định chỗ ở, làm cho phía “Cung” và “Cầu” càng khó tiệm cận nhau. Chính phủ đã có chủ trương phát triển quỹ nhà ở xã hội cho thuê đối với các dự án sử dụng nguồn vốn ngân sách; còn lại việc xã hội hóa đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê, thậm chí nhà ở thu nhập thấp để bán thì rất ít chủ đầu tư tham gia vì thời gian hoàn vốn rất lâu (từ 30 – 50 năm), lợi nhuận thấp; Do đó cần tạo nhiều cơ chế ưu đãi hơn nữa để khuyến khích phát triển nhà ở xã hội cho thuê, và từng bước thay đổi suy nghĩ của một bộ phận rất lớn người dân về  “nơi ở” ổn định của một xã hội hiện đại – công nghiệp.

Từ thực tế cho thấy trong thời gian qua, việc phát triển nhà ở xã hội tại các tỉnh thành, các địa phương gặp rất nhiều khó khăn do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó có một số nguyên nhân chính như sau:

- Chính quyền chưa tập trung được nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội: Chưa thực hiện được việc điều tiết 30% - 50% từ nguồn ngân sách thu tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội mặc dù Luật Nhà ở đã quy định; Thiếu nguồn vốn ưu đãi để cho vay hoặc hỗ trợ lãi vay cho cả chủ đầu tư và cả các đối tượng được giải quyết nhà ở xã hội;

- Các cơ chế, chính sách ưu đãi của Chính phủ tuy đã triển khai nhưng chưa thực thi được trong thực tế nên chưa thu hút các nhà đầu tư tham gia: Chủ đầu tư khó tiếp cận nguồn vốn vay nói chung và vốn vay ưu đãi nói riêng (vướng Luật Đất đai, vì đối với những dự án nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp,... khi được miễn tiền sử dụng đất thì không thế chấp được để vay vốn). 

2. Ý nghĩa của công tác phát triển nhà ở xã hội:   

Vấn đề nhà ở là một trong những vấn đề quan trong đối với con người, là nơi mà con người cư trú với nhiều thời gian nhất; Nhà ở cũng là một yếu tố cấu thành kết cấu hạ tầng đô thị. Để đất nước phát triển một cách bền vững trong thời gian sắp tới, trước mắt đến năm 2020 nước ta phấn đấu cơ bản trở thành là nước công nghiệp theo hướng hiện đại thì điều kiện cần là vấn đề nhà ở phải được giải quyết một cách toàn diện, ổn định; Trong đó, nhà ở xã hội đóng một vai trò không nhỏ, quyết định sự phát triển thành công của đất nước.

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt, khẳng định quan điểm, mục tiêu chính trị của Đảng, Nhà nước là phát triển nhà ở cho người nghèo, thực hiện mục tiêu vì con người. Phát triển nhà ở không chỉ theo cơ chế thị trường mà Nhà nước có trách nhiệm can thiệp hoặc hỗ trợ để người dân có nhà ở, đặc biệt là những đối tượng thu nhập thấp, không có điều kiện mua nhà theo cơ chế thị trường.

Do đó, trong Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI,  lần đầu tiên vấn đề nhà ở xã hội được đưa vào dự thảo sửa đổi Hiến pháp là hết sức có ý nghĩa và cần thiết. Hiến pháp là Luật chủ đạo trong hệ thống Pháp luật của nước ta bao gồm hệ thống các quy định pháp luật điều chỉnh những quan hệ xã hội cơ bản và quan trọng nhất, gắn liền với việc xác định chế độ chính trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục, khoa học và công nghệ, địa vị pháp lý của công dân, tổ chức và hoạt động của bộ máy nhà nước,… Còn các quy định điều chỉnh cụ thể có các Luật của các ngành, lĩnh vực khác nhau; Liên quan đến nhà ở có Luật Nhà ở.

Vì vậy, đối với vấn đề nhà ở xã hội đã được quy định trong Luật Nhà ở và sẽ bổ sung cụ thể trong các Nghị định của Chính phủ. Tuy nhiên do ý nghĩa và tính chất quan trọng của vấn đề Nhà ở xã hội như đã đề cập, thiết nghĩ nên đưa vào dự thảo Hiến pháp sửa đổi lần này, cụ thể bổ sung ở điều 62 của Hiến pháp  nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 được sửa đổi năm 2001 như sau:

“Nhà nước có trách nhiệm tạo điều kiện cho nhân dân tự tạo lập về nhà ở; phát triển quỹ nhà ở xã hội để ổn định về nhà ở cho các đối tượng có nhu cầu nhưng khó khăn trong việc tự tạo lập chỗ ở”.

3. Một số kiến nghị định hướng thực hiện trong thời gian tới:

Trên cơ sở chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước và tình thực tế, phát triển phát triển nhà ở của thành phố trong thời gian qua; Để đáp ứng các yêu cầu bức bách về nhà ở xã hội, tái định cư và hoàn thành các chỉ tiêu phát triển nhà ở của thành phố giai đoạn 2010 đến 2015, mà Đại hội Đảng bộ thành phố lần thứ IX đã thông qua, đồng thời làm tiền đề thúc đẩy thành phố phát triển một cách toàn diện, lâu dài, chú trọng phát triển cơ sở hạ tầng, đặc biệt là nhà ở xã hội đảm bảo cho sự phát triển của một thành phố lớn gần 10 triệu dân vào năm 2020, hiện đại, văn minh và có bản sắc;  Một số vấn đề cần ưu tiên kiến nghị để thúc đẩy chương trình phát triển nhà ở của thành phố nói chung, đặc biệt đối với các chương trình nhà ở nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, xây dựng lại chung cư  hư hỏng  kết hợp chỉnh trang đô thị trên địa bàn thành phố như sau:

(i) Thuận chủ trương cho phép điều chỉnh quy hoạch, hình thành các khu dân cư tập trung nhà ở xã hội, thu nhập thấp đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ở các quận huyện vùng ven và ngoại thành của thành phố; đặc biệt tại các khu vực gần cuối các tuyến đường sắt, metro sẽ hình thành trong và sau giai đoạn 2015 -2020 để phát triển các dự án nhà ở xã hội có quy mô lớn từ 100 ha trở lên;

(ii) Điều tiết quỹ đất tại một số khu đô thị mới như Tây Bắc thành phố, khu đô thị Cảng Hiệp Phước, khu đô thị Nam Sài Gòn với quy mô từ 50 – 100 ha để  tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, tái định cư của thành phố. Thành phố bỏ vốn bồi hoàn giải phóng mặt bằng và đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật chính, sau đó xã hội hóa kêu gọi nhà đầu tư ứng vẫn để đầu tư xây dựng công trình và trực tiếp quản lý, khai thác theo quy định của Luật Nhà ở;

(iii) Phân bổ nguồn tiền sử dụng đất thu được từ các dự án nhà ở thương mại tại thành phố với mức tối thiểu là 30% (theo quy định từ 30 – 50% của Luật Nhà ở) để tập trung triển khai chương trình phát triển nhà ở thành phố, đặc biệt là nhà ở xã hội;

(iv) Đối với các dự án xây dựng lại các chung cư hư hỏng nặng nguy hiểm phải tháo dỡ ngay, cho phép áp dụng chính sách tái định cư bằng căn hộ tại chỗ hoặc nơi khác đảm bảo nơi ở mới tốt hơn nơi ở cũ, không áp dụng phương thức bồi hoàn bằng tiền để rút ngắn thời gian thương lượng với các hộ dân, nhanh chóng di dời và giảm áp lực vốn cho chủ đầu tư, dự án khả thi;

(v) Các cấp chính quyền phối hợp Mặt trận Tổ quốc thành phố và các Đoàn thể tuyên truyền, vận động người dân tham gia phát triển thành phố, cụ thể qua các dự án xây dựng mới các chung cư cũ hư hỏng kết hợp chỉnh trang đô thị, hiểu rõ và ủng hộ chính sách tái định cư bằng căn hộ với nguyên tắc nơi ở mới tốt hơn nơi ở cũ, không bồi thường như các dự án thương mại.

Nguồn: Khác