Những nội dung cần hướng dẫn chi tiết hơn về quản lý sử dụng nhà chung cư theo Luật Nhà ở năm 2014 - Những nội dung cần hướng dẫn chi tiết hơn về quản lý sử dụng nhà chung cư theo Luật Nhà ở năm 2014

Luật nhà ở năm 2014 đã được Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ ngày 01/7/2015. Vấn đề quản lý, sử dụng nhà chung cư đã được quy định tại chương 7 gồm 18 điều (từ điều 98 đến điều 116). Có thể nói Luật nhà ở năm 2014 đã điều chỉnh quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư khá toàn diện, đầy đủ, góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về tranh chấp, khiếu nại trong quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện nay.

Tuy vậy, nhiều nội dung quy định cần phải được hướng dẫn chi tiết, cụ thể hóa hơn thì hiệu lực, hiệu quả của luật cũng như khó khăn, vướng mắc, tranh chấp, khiếu nại trong quản lý, sử dụng nhà chung cư mới đáp ứng được trong thực tế.

Về phân hạng nhà chung cư:

Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02/6/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư, thực tế nhiều năm qua chưa thực hiện được vì tiêu chí để phân hạng còn mang tính chất định tính, chung chung dẫn đến nhiều cách hiểu muốn phân hạng mấy cũng được và cơ sở pháp lý để công nhận hạng nhà chung cư chưa quy định. Vì vậy, cần phải ban hành, sửa đổi ngay Thông tư 14/2008/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Mặt khác, luật quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư (khoản 5 điều 106) nếu không phân hạng được nhà chung cư thì cũng sẽ không ban hành được giá dịch vụ quản lý, vận hành vì nhà chung cư thực tế rất đa dạng từ cao cấp đến chung cư giá thấp,…

Về sở hữu chung, sở hữu riêng của nhà chung cư:

Luật nhà ở năm 2005 quy định nơi để xe là sở hữu chung, nhưng Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở thì quy định nơi để xe ôtô thì chủ đầu tư có thể quyết định là sở hữu chung hay sở hữu riêng cũng được. Vì vậy, thực tế loại tranh chấp này trong nhà chung cư xảy ra khá phổ biến. Nay Luật nhà ở năm 2014 đã sửa đổi theo hướng quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ. Tuy nhiên, thực tế nếu chỉ dừng lại ở quy định như vậy thì tranh chấp vẫn xảy ra, vì nhiều trường hợp nhà đầu tư ghi rõ trong hợp đồng nơi để xe (tất cả các loại xe) hoặc ghi trong hợp đồng mua bán những phần được luật quy định là sở hữu chung trong nhà chung cư nhưng lại ghi là sở hữu riêng của chủ đầu tư. Tranh chấp xảy ra thì bên bán lý giải hợp đồng đã ghi rõ là sở hữu riêng của chủ đầu tư, còn bên mua lý giải hợp đồng sai luật không được thực hiện. Vì vậy cần phải có quy định chế tài cụ thể việc này.

Về Hội nghị nhà chung cư và Ban Quản trị nhà chung cư:

Luật quy định khá cụ thể, tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn, tranh chấp trong thực tế về Hội nghị nhà chung cư và hoạt động của Ban Quản trị. Tuy nhiên, cần cụ thể hóa hơn: ai có trách nhiệm triệu tập, chủ trì Hội nghị nhà chung cư? Nếu người có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư không thực hiện thì xử lý như thế nào? Thành phần tham dự Hội nghị nhà chung cư không đủ số lượng thì sao? Tư cách pháp nhân của Ban Quản trị có được thay mặt cư dân khiếu nại, khởi kiện ra tòa khi tranh chấp xảy ra hay không?

Về kinh phí bảo trì sở hữu chung nhà chung cư:

Tại điểm a, khoản 1, điều 108 Luật nhà ở năm 2014 quy định chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị căn hộ bán, 2% này được tính vào giá bán và ghi rõ trong hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, thực tế có những trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán lại ghi giá bán chưa bao gồm 2% kinh phí bảo trì thì xử lý như thế nào? Tại khoản 4, điều 108 quy định hợp đồng mua bán sau ngày 01/7/2006 không có thỏa thuận 2% thì chủ đầu tư phải nộp nhưng lại quy định vế kế tiếp là hợp đồng mua bán nhà ở mà giá mua, thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì 2% thì chủ sở hữu thực hiện đóng kinh phí 2% này.

Thực tiễn, người mua nhà chỉ biết giá mua là bao nhiêu chứ không ai biết giá đó có tính kinh phí bảo trì 2% hay chưa. Thậm chí có người còn không biết kinh phí bảo trì là gì. Do đó, luật và văn bản hướng dẫn phải nói rõ ràng, luật quy định giá bán có 2% kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư không tính vào giá bán thì chủ đầu tư phải chịu, không thể bắt chủ sở hữu là người mua phải chịu để không phải tranh chấp.

Mặt khác, luật quy định nếu chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban Quản trị thì yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư thực hiện. Do đó, cần quy định rõ trình tự, thủ tục, phương pháp của việc thực hiện cưỡng chế này.

Văn bản hướng dẫn không được trái luật và phải cụ thể:

Các văn bản hướng dẫn thực hiện luật nhà ở năm 2014 (Nghị định, Thông tư) phải không trái luật, ví dụ như Nghị định số 71/2010/NĐ-CP về sở hữu chung, riêng nơi để xe là trái quy định luật nhà ở năm 2005 cần phải khắc phục. Mặt khác, hướng dẫn phải cụ thể, đặt biệt là việc sửa đổi quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng phải đáp ứng được yêu cầu cụ thể về xử lý các vướng mắc, khó khăn, tranh chấp, khiếu nại hiện nay trong việc quản lý sử dụng nhà chung cư.

(Tác giả: Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở)