title Tạp chí Sài Gòn Đầu tư & Xây dựng

Những tồn tại, bất cập của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành
Thứ hai, 27/05/2013, 17:00 CH
Cỡ chữ Màu chữ image

I. Các quy định về phát triển, kinh doanh nhà ở và bất động sản còn chưa hoàn chỉnh và chưa phù hợp với thực tế

Thực tế triển khai thi hành Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản cho thấy, vẫn còn nhiều quy định chưa đi vào cuộc sống, chưa khuyến khích các chủ thể tham gia phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, dẫn đến chưa tạo điều kiện để tăng nguồn cung cho thị trường, làm cho quan hệ cung - cầu về nhà ở vẫn còn mất cân đối và nhiều bất cập. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, TP. Đà Nẵng…nguồn cung về nhà ở, đặc biệt là nhà ở có giá thấp và trung bình còn thiếu, chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân. Giá cả nhà ở trên thị trường nhìn chung vẫn còn ở mức quá cao so với mức thu nhập bình quân của đại đa số các tầng lớp dân cư. Nhiều quy định trong Luật hiện hành còn chưa cụ thể, chưa rõ dàng, cứng nhắc nên không khả thi như: quy định về việc quy hoạch quỹ đất để phát triển nhà ở ở xã hội, quy định về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại, quy định không cho phép bán nhà ở xã hội…Một số vấn đề phát sinh trên thực tế nhưng pháp luật hiện hành chưa điều chỉnh như quy định về phát triển nhà ở tái định cư, về tài chính nhà ở, về phát triển nhà ở chung cư của hộ gia đình, cá nhân…

Luật kinh doanh bất động sản chưa đưa ra được khung pháp lý hiệu quả cho phép mọi loại bất động sản được tham gia vào thị trường nên có nhiều loại bất động sản chưa chính thức được tham gia vào thị trường như quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê hàng năm, đất có thu tiền sử dụng đất, nhưng tiền thu có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước... Luật cũng chưa có quy định bắt buộc mọi giao dịch bất động sản phải được thực hiện trên thị trường chính thức, chưa có quy định cụ thể để quản lý hoạt động của những tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường như: tổ chức định giá bất động sản, cung cấp thông tin bất động sản, cung cấp dịch vụ pháp lý bất động sản, bảo hiểm hoạt động kinh doanh bất động sản…, chưa tạo được nền tảng cho thị trường thế chấp thứ cấp hình thành, hạn chế nguồn vốn cho thị trường và tính thanh khoản của ngân hàng với thị trường bất động sản...

II. Hệ thống pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động động sản còn chưa đồng bộ với pháp luật về đất đai, đầu tư, quy hoạch và tài chính

Lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác như: quy hoạch, đất đai, đầu tư xây dựng, tài chính..., nhưng các quy định trong từng lĩnh vực này vẫn chưa đồng bộ, chưa thống nhất. Các quy định về việc tạo quỹ đất cho phát triển các dự án bất động sản vẫn còn mang nặng tính xin – cho, trong khi pháp luật không có quy định yêu cầu các địa phương phải lập kế hoạch phát triển nhà ở và bất động sản nên tình trạng dự án bất động sản phát triển tràn lan, theo phong trào xảy ra khá phổ biến, nhiều chủ đầu tư không có khả năng tài chính để thực hiện dự án, dẫn đến chậm triển khai. Thủ tục lập, phê duyệt dự án và thủ tục cấp Giấy chứng nhận đầu tư vẫn chưa thống nhất, đặc biệt là đối với các dự án của chủ đầu tư trong nước. Các quy định về thủ tục thu, nộp tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất), các khoản thuế, lệ phí, phí liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn còn rườm rà, gây khó khăn cho các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư, kinh doanh nhà ở. Quy định về thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản còn phức tạp, mất nhiều thời gian. Cơ chế về thu chênh lệch địa tô trong sử dụng đất đai đối với các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án phát triển hạ tầng giao thông vẫn chưa được đặt ra trong Luật.

III. Thị trường bất động sản phát triển không đồng đều và thiếu ổn định, giá bất động sản tăng cao gây ảnh hưởng không tốt đến việc tạo lập về chỗ ở của người dân

Thị trường bất động sản ở các thành lớn như Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng đã có bước phát triển mạnh, nhưng tại nhiều tỉnh, thành phố khác mới chỉ trong giai đoạn đầu của sự phát triển thị trường, đặc biệt là các tỉnh trung du, miền núi. Thị trường phát triển không ổn định, sau thời gian phát triển nóng (giai đoạn 2007-2008), đến nay thị trường lại bị đóng băng, hàng hóa tồn kho nhiều, không tiêu thụ được, dẫn đến gây khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, giảm thu ngân sách nhà nước và gây đình trệ sản xuất, đặc biệt là đối với các ngành sản xuất vật liệu xây dựng, kinh doanh hàng trang trí nội thất... (theo báo cáo của 50/63 địa phương thì đối với nhà ở đã tồn kho hơn 42.000 căn (gồm cả căn hộ và nhà ở thấp tầng), văn phòng cho thuê tồn kho khoảng gần 93.000 m2, đất nền nhà ở hơn 7.922.000 m2 (792,2 ha)..., ước tính giá trị tổng lượng vốn tồn kho khoảng 111.963 tỷ đồng).

Mặc dù số lượng nhà ở tồn kho còn nhiều nhưng giá bất động sản nhìn chung vẫn còn đứng ở mức cao, vượt quá khả năng tài chính của người có nhu cầu thực sự về nhà ở nên đã ảnh hưởng không tốt đến việc tạo lập chỗ ở cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp tại khu vực đô thị. 

IV. Tình trạng mất cân đối về tỷ trọng các loại hàng hóa bất động sản, khoảng cách về điều kiện ở của người dân ngày càng chênh lệch cao

Tốc độ đô thị hoá nhanh cộng với tình hình gia tăng dân số cơ học làm cho vấn đề nhà ở đô thị ngày càng trở nên bức xúc, giá nhà đất đô thị thường xuyên có những biến động không phù hợp với thực trạng của nền kinh tế và thu nhập của người lao động, gây tác động trực tiếp đến đời sống của đại đa số các tầng lớp dân cư. Tình trạng thiếu nhà ở tại khu vực đô thị do nhiều hộ gia đình không đủ khả năng tự tạo lập nhà ở đã dẫn tới các hiện tượng vi phạm pháp luật như lấn chiếm đất công, cơi nới, xây dựng nhà ở trái phép, đầu cơ nhà đất xảy ra phổ biến ở nhiều nơi. Thực tế này đã làm tăng chêng lệch giàu - nghèo giữa các tầng lớp dân cư, ảnh hưởng tiêu cực đến việc thực hiện chính sách an sinh xã hội của Đảng và Nhà nước. 

V. Mô hình tổ chức phát triển, kinh doanh bất động sản chưa đáp ứng được yêu cầu trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

Thời gian vừa qua chỉ có một số đô thị lớn như Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh, Tp Đà Nẵng… thực hiện việc phát triển nhà ở theo dự án, còn lại nhiều địa phương chủ yếu vẫn thực hiện hình thức chia lô, bán nền để người dân tự xây dựng nhà ở. Nhà ở, công trình được xây dựng thiếu quy hoạch, trái quy hoạch, dọc các trục đường giao thông, các đê sông, kênh rạch đang diễn ra phổ biến ở nhiều địa phương. Quy mô các dự án vẫn còn nhỏ lẻ, chưa bảo đảm kết nối đồng bộ giữa các dự án với nhau và trong khu vực, dẫn đến sau khi dự án được hoàn thành thì các dịch vụ đô thị vẫn chưa đáp ứng kịp nhu cầu của người dân, như thiếu hệ thống hạ tầng xã hội, thiếu kết nối với hạ tầng chung. Các địa phương chưa có Kế hoạch phát triển nhà ở nên việc đầu tư xây dựng nhà ở chủ yếu thực hiện theo phong trào, dẫn đến xảy ra hiện tượng mất cân đối cung - cầu nhà ở, thiếu nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thu nhập thấp nhưng lại khủng hoảng thừa nhà ở giá cao. 

VI. Hệ thống tài chính về bất động sản còn thiếu đồng bộ

Mặc dù Nhà nước đã có một số chính sách về tài chính, tín dụng bất động sản, nhưng nhìn chung vẫn còn chưa cụ thể, rõ ràng, chưa có chính sách riêng về tài chính nhà ở, các quy định về việc lập Quỹ phát triển nhà ở, Quỹ tín thác bất động sản, Quỹ đầu tư bất động sản, thị trường thế chấp bất động sản còn chưa hoàn thiện, nên chưa tạo ra được cơ chế về tài chính đủ mạnh để hỗ trợ cho thị trường nhà ở phát triển, do đó các chủ đầu tư vẫn thiếu vốn cho đầu tư xây dựng nhà ở. Nguồn vốn cung cấp cho thị trường vẫn còn hạn chế, đặc biệt là nguồn vốn trung hạn và dài hạn. Hành lang pháp lý cho các công cụ tài chính trên thị trường bất động sản chưa hoàn thiện (chưa hình thành và phát triển các Quỹ tín thác bất động sản, Quỹ tiết kiệm nhà ở...). Hệ thống pháp luật về thuế liên quan đến thị trường bất động sản, như thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế nhà đất... hiện hành không đủ mạnh không hạn chế được tình trạng đầu cơ nhà đất. Thuế chuyển nhượng bất động sản tuy có giảm nhưng vẫn còn cao, chưa khuyến khích phát triển giao dịch nhà ở chính thức. Nguồn vốn cho phát triển thị trường bất động sản vẫn còn phụ thuộc chủ yếu vào vốn tín dụng, nên khi tín dụng thắt chặt đã gây khó khăn cho các doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản.

VII. Các thủ tục hành chính liên quan đến hoạt động phát triển, kinh doanh nhà ở và bất động sản còn rườm rà, phức tạp, thiếu hệ thống thông tin phục vụ thị trường

Hiện nay, các thủ tục hành chính về việc lập, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã có nhiều cải tiến, giảm tối đa các thủ tục, nhưng các lĩnh vực còn lại vẫn chưa được cải tiến nhiều, đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai như vấn đề giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... nên các nhà đầu tư vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình tiếp cận và thực hiện các thủ tục hành chính khi triển khai các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới. Luật chưa có quy định về thiết lập hệ thống thông tin để quản lý nhà ở và bất động sản nên các tổ chức, cá nhân rất khó tiếp cận thông tin, nhiều thông tin được cung cấp nhưng không đầy đủ và thiếu minh bạch nên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đủ sở sở để đánh giá thị trường, dẫn đến đầu tư dự án theo phong trào, gây mất cân bằng cung-cầu... 

VIII. Cơ cấu, bộ máy tổ chức quản lý nhà nước về nhà ở và hoạt động kinh doanh bất động sản còn nhiều hạn chế, việc phối kết hợp trong quản lý, điều hành thị trường bất động sản còn chưa tốt

Hiện nay, bộ máy và cơ cấu tổ chức quản lý nhà nước về nhà ở từ trung ương đến địa phương vẫn còn mỏng về số lượng và yếu về chất lượng. Ở Trung ương, đầu mối quản lý nhà nước, giúp việc cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng chỉ có một cơ quan cấp Cục. Nhiều Chương trình lớn, trọng điểm quốc gia về nhà ở được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng chỉ đạo triển khai thực hiện, nhưng do cơ cấu tổ chức chưa tương xứng với nhiệm vụ được giao nên trên thực tế việc triển khai thực hiện chưa đạt yêu cầu đề ra. Tại các địa phương, một số Sở Xây dựng vẫn gộp chức năng quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản cùng với một số bộ phận khác như quy hoạch, hạ tầng, số lượng cán bộ phụ trách lại mỏng (chỉ có từ 3 đến 5 người). Tại cấp huyện, chức năng quản lý nhà nước về nhà ở và bất động sản được gộp vào chức năng quản lý giao thông, công thương với số lượng cán bộ chuyên trách ít. Tại cấp xã thì không có cán bộ chuyên trách về nhà ở và bất động sản mà do cán bộ địa chính cấp xã đảm nhận.

Hiện nay, việc quản lý điều hành thị trường bất động sản tại địa phương đang do nhiều cơ quan khác nhau cùng chịu trách nhiệm thực hiện như: Sở Tài nguyên & Môi trường, Sở Kế hoạch & Đầu tư, Sở Xây dựng (Sở Quy hoạch - Kiến trúc), Sở Tài chính...nhưng việc phối kết hợp trong thực hiện chưa đáp ứng được yêu cầu.

IX. Việc kiểm tra, thanh tra và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở kinh doanh bất động sản chưa được thực hiện thường xuyên và triệt để

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhà ở nói riêng là hoạt động đem lại nhiều lợi ích nên dễ xuất hiện các hành vi vi phạm pháp luật. Mặc dù hiện nay Nhà nước đã ban hành các quy định về xử phạt vi phạm, nhưng các quy định này vẫn chưa cụ thể, chưa điều chỉnh hết các hành vi có liên quan đến lĩnh vực này. Công tác, kiểm tra, thanh tra để phát hiện các hành vi vi phạm tại các dự án chưa được thực hiện thường xuyên, liên tục, nhiều trường hợp kiểm tra còn mang tính hình thức nên không xử lý triệt để các vi phạm xảy ra.

ĐỀ XUẤT HƯỚNG SỬA ĐỔI LUẬT NHÀ Ở, LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NGHỊ QUYẾT SỐ 19/2008/QH12  

I. Về quan điểm xây dựng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Nghị quyết số 19/2008/QH12 của Quốc hội

Việc nghiên cứu, xây dựng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Nghị quyết số 19/2008/QH12 của Quốc hội cần dựa trên các quan điểm cơ bản sau đây:       

1. Đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; phù hợp với quan điểm, đường lối phát triển kinh tế - xã hội của Đảng, phù hợp với Hiến pháp được Quốc hội thông qua; góp phần tăng cường thu hút vốn đầu tư, kinh nghiệm từ nước ngoài vào Việt Nam và thúc đẩy hội nhập kinh tế quốc tế trong tình hình mới;

2. Phải cụ thể hóa quan điểm về phát triển nhà ở nêu trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia mà Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt năm 2011, trong đó xác định việc phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân, Nhà nước có chính sách để hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại;

3. Phải bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ giữa các quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật có liên quan như: Luật Đất đai, Bộ Luật dân sự, Luật Đầu tư… Đối với chính sách nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam thì điều chỉnh chung trong Luật Nhà ở (sửa đổi), không ban hành Nghị quyết riêng của Quốc hội.

4. Thực hiện cải cách thủ tục hành chính, bảo đảm công khai, minh bạch, cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng trong hoạt động phát triển, kinh doanh nhà ở và kinh doanh bất động sản. 

II. Đề xuất các nội dung sửa đổi Luật Nhà ở

Để phù hợp với tình hình thực tế, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở hiện hành với một số nội dung chính như sau:             

1. Về vấn đề sở hữu nhà ở: Để không chồng chéo với Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi dự kiến sẽ bỏ các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thay vào đó sẽ bổ sung các quy định có liên quan đến việc công nhận quyền sở hữu nhà ở, quy định về quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ, quyền sở hữu nhà chung cư, về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở, về giải thích từ ngữ, về các hành vi bị nghiêm cấm…

2. Về phát triển nhà ở: Bộ Xây dựng đề nghị ngoài 6 Mục như quy định hiện hành tại Chương II của Luật Nhà ở thì cần bổ sung thêm 1 Mục quy định về phát triển nhà ở tái định cư. Một số nội dung chính cần sửa đổi, bổ sung Chương này như sau:

- Bổ sung quy định yêu cầu UBND các tỉnh phải lập Kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm, năm năm cũng như dài hạn để có cơ sở và nguồn lực cho việc phát triển nhà ở, tránh hiện tượng đầu tư tràn lan, không theo quy hoạch, kế hoạch, gây mất cân đối cung – cầu nhà ở;

- Quy định cụ thể về điều kiện để làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, về hình thức lựa chọn chủ đầu tư và thẩm quyền quyết định lựa chọn chủ đầu tư để tránh hiện tượng xin-cho dự án như hiện nay;

- Đối với phát triển nhà ở xã hội thì dự kiến bỏ quy định về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội để giao cho Chính phủ hướng dẫn cho phù hợp với từng thời kỳ, đồng thời bổ sung thêm các quy định như: hình thức xây dựng nhà ở xã hội để bán, đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, quy định cụ thể một số nội dung như: về các hình thức phát triển nhà ở xã hội, về quy hoạch quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, về các cơ chế ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, quy định cụ thể các chế ưu đãi đối với chủ đầu tư xây dựng bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước; quản lý giá thuê, giá mua, thuê mua…

- Đối với nhà ở công vụ thì sửa đổi, bổ sung theo hướng đưa một số nội dung đã được quy định trong Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ vào dự thảo Luật như: quy định về xác định quỹ đất để xây dựng nhà công vụ trong quy hoạch xây dựng, về việc mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ, về thẩm quyền quyết định đầu tư xây dựng nhà ở công vụ, về đơn vị quản lý, vận hành nhà ở công vụ do người quyết định đầu tư lựa chọn, về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ, về giá thuê nhà ở công vụ...

- Về phát triển nhà ở tái định cư thì sẽ quy định một số nội dung như: hình thức phát triển nhà ở tái định cư, quỹ đất để xây dựng nhà ở và quỹ nhà ở phục vụ tái định cư, lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở tái định cư, tiêu chuẩn diện tích nhà tái định cư, quản lý chất lượng nhà ở tái định cư, bảo đảm yêu cầu về chất lượng như đối với nhà ở thương mại…

3. Về tài chính cho phát triển nhà ở: Đây là nội dung mới dự kiến đưa thành một Chương riêng trong Luật Nhà ở sửa đổi, trong Chương này Bộ Xây dựng dự kiến sẽ quy định các nội dung như: các tổ chức cung cấp tài chính cho phát triển nhà ở, các hình thức huy động tài chính cho phát triển nhà ở, các nguồn vốn cho phát triển đối với từng loại nhà ở (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư...), về việc thành lập Quỹ phát triển nhà ở tại các địa phương, về thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở…

4. Về quản lý sử dụng nhà ở: Bộ Xây dựng dự kiến tách nội dung quản lý nhà chung cư thành một Chương riêng để quy định các vấn đề liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư; bổ sung thêm 2 Mục vào Chương quản lý nhà ở chung, đó là quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và quản lý sử dụng nhà biệt thự để có cơ sở pháp lý thống nhất cho việc quản lý các loại nhà ở này.

5. Về các giao dịch về nhà ở: Ngoài các quy định hiện hành, Bộ Xây dựng dự kiến bổ sung thêm một số hình thức giao dịch về nhà ở như: chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, góp vốn bằng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai…

6. Về nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài: Để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, Bộ Xây dựng đề nghị gộp nội dung của Luật số 34/2009/QH12 và Nghị quyết số 19/2008/QH12 vào Luật Nhà ở (sửa đổi), đồng thời đề xuất sửa đổi các quy định liên quan đến các đối tượng này theo hướng:

- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bổ sung quy định cho phép họ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở để xây dựng nhà ở như cá nhân trong nước;

- Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì quy định mở rộng đối tượng, điều kiện được sở hữu nhà ở, mở rộng loại nhà được sở hữu, mở rộng quyền được mua nhà ở từ chỉ được mua căn hộ sang được mua cả nhà biệt thự và nhà ở riêng lẻ…

7. Về hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở: Đây là nội dung mới cần bổ sung vào Luật Nhà ở sửa đổi để cơ cơ sở pháp lý phục vụ cho việc thực hiện công tác quản lý nhà nước về nhà ở. Bộ Xây dựng dự kiến quy định thành một Chương riêng các vấn đề như: xây dựng hệ thống hạ tầng thông tin về nhà ở; xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở; quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu về nhà ở; thẩm quyền trách nhiệm trong việc xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở…

III. Đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản

Để khắc phục các tồn tại, vướng mắc trong hoạt động kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng dự kiến sửa đổi, bổ sung một số nội dung chính như sau:

1. Về phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Dự kiến sửa đổi, bổ sung Điều 10 của Luật hiện hành theo hướng cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thuê để cho thuê lại bất động sản, cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà không có chức năng kinh doanh bất động sản được mua và sở hữu diện tích văn phòng làm việc của doanh nghiệp mình.

2. Về phát triển bất động sản: Bộ Xây dựng dự kiến sửa đổi theo hướng sắp xếp lại các quy định về đầu tư phát triển bất động sản, đồng thời bổ sung thêm một số quy định như: nguyên tắc sử dụng đất để đầu tư phát triển bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; chuyển nhượng vốn trong hoạt động kinh doanh bất động sản; sáp nhập và mua lại doanh nghiệp bất động sản.

3. Về giao dịch bất động sản: Do Luật hiện hành chưa điều chỉnh một số vấn đề quan trọng như: về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua các loại bất động sản khác ngoài nhà ở; về giao dịch các loại bất động sản giữa các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản với nhau; về thế chấp bất động sản và đặc biệt là chưa có cơ chế để bảo vệ quyền lợi của các chủ thể trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai... Vì vậy, Bộ Xây dựng dự kiến sắp xếp lại các quy định tại Chương 2 và Mục 3 Chương 4 của Luật hiện hành về sàn giao dịch bất động sản, đồng thời bổ sung thêm các nội dung còn thiếu vào dự thảo Luật.

4. Về kinh doanh dịch vụ bất động sản: Bộ Xây dựng dự kiến sắp xếp lại các nội dung của Luật hiện hành và bổ sung thêm các quy định như: cá nhân môi giới, định giá bất động sản phải đăng ký hành nghề và có thẻ hành nghề có thời hạn, thẻ hành nghề được phân hạng, thi sát hạch trước khi cấp; quy định cho phép Sở Xây dựng cũng được thành lập sàn (là một đơn vị sự nghiệp hoặc công ty dịch vụ công); quy định về hoạt động đầu tư tài chính bất động sản gồm các quỹ đầu tư, quỹ tiết kiệm v.v..;

5. Về việc xác định quyền sở hữu bất động sản trong các dự án bất động sản có mục đích hỗn hợp và đa sở hữu: Hiện nay, tại nhiều địa phương đã xuất hiện các dự án có mục đích sử dụng hỗn hợp (vừa làm nhà ở, văn phòng, vừa làm trung tâm thương mại của một hoặc nhiều thành phần chủ sở hữu khác nhau), tuy nhiên, Luật hiện hành lại chưa có quy định về việc xác định quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với loại bất động sản này. Vì vậy, Bộ Xây dựng dự kiến sẽ bổ sung thêm nội dung này vào dự Luật để làm cơ sở pháp lý cho việc xác định quyền sở hữu bất động sản của từng chủ sở hữu đối với từng loại mục đích sử dụng, từ đó làm cơ sở để các chủ sở hữu thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với bất động sản này.

6. Về vai trò quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản: Bộ Xây dựng dự kiến tách nội dung này thành một Chương riêng để quy định đầy đủ về trách nhiệm và nội dung quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản từ Trung ương tới địa phương.  

 

(Trích báo cáo tổng kết do Ông Nguyễn Mạnh Hà-Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS trình bày tại  Hội nghị tổng kết thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Nghị quyết số 19/2008/QH12 của Quốc hội, đề xuất xây dựng Luật Nhà ở và Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi), với sự tham dự của đại diện các Bộ, ban ngành Trung ương, các doanh nghiệp, hiệp hội và các Sở Xây dựng từ Đà Nẵng trở vào). 

Số lượng lượt xem: 7511
Tin mới hơn
Tin đã đưa