Kết quả kiểm tra tình hình quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh - Kết quả kiểm tra tình hình quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Kết quả kiểm tra tình hình quản lý, sử dụng, công tác bảo trì phần sở hữu chung, an toàn điện, an toàn phòng cháy chữa cháy, hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong quá trình bàn giao, vận hành của 30 chung cư trên địa bàn thành phố.

Thực hiện Quyết định số 643/QĐ-UBND ngày 10/02/2015 và Kế hoạch số 818/KH-UBND ngày 10/02/2015 của Ủy ban nhân dân thành phố về kiểm tra tình hình quản lý, sử dụng, công tác bảo trì phần sở hữu chung, an toàn điện, an toàn phòng cháy chữa cháy, hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong quá trình bàn giao, vận hành nhà chung cư trên địa bàn thành phố. Sở Xây dựng đã thành lập các Đoàn kiểm tra 30 chung cư. Kết quả như sau:

I. Về công tác triển khai:

1. Công tác chuẩn bị:

Theo Kế hoạch số 818/KH-UBND ngày 10/02/2015 của Ủy ban nhân dân thành phố thì đối tượng kiểm tra là tất cả nhà chung cư trên địa bàn thành phố, do Ủy ban nhân dân quận, huyện trực tiếp kiểm tra, báo cáo kết quả về Sở Xây dựng tổng hợp. Riêng Đoàn kiểm tra thành phố chọn một số chung cư mang tính chất điển hình. Do đó, Đoàn chọn 30 chung cư với các tiêu chí: chung cư cũ xây dựng trước 1975 và xây dựng mới sau ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2006, chung cư cao cấp, chung cư thu nhập thấp, chung cư ở nội thành và ngoại thành, chung cư có tranh chấp khiếu nại và không có tranh chấp khiếu nại. Mục đích là qua kiểm tra 30 chung cư đánh giá khách quan tình hình chung, cùng với kết quả kiểm tra của các Quận, Huyện để tổng hợp, nhận định đánh giá toàn diện tình hình quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố.     

Công tác kiểm tra được chia làm 02 Tổ, Tổ 1 do đ/c Đỗ Phi Hùng - Phó Giám đốc Sở làm Tổ trưởng, Tổ 2 do đ/c Nguyễn Thanh Hải - Trưởng Phòng Quản lý nhà và công sở làm Tổ trưởng; mỗi Tổ tiến hành kiểm tra 15 chung cư (theo danh sách kèm theo Công văn số 3433/SXD-QLN&CS ngày 10/4/2015 của Sở Xây dựng).

Ngày 24/4/2015, Sở Xây dựng đã tổ chức cuộc họp với đại diện Cảnh sát Phòng cháy và Chữa cháy thành phố, Sở Công thương, Tổng Công ty Điện lực thành phố và Ủy ban nhân dân các quận 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, Bình Thạnh, Thủ Đức, Tân Phú, Bình Tân, các huyện Bình Chánh, Nhà Bè và các chủ đầu tư, Ban quản trị của 30 chung cư để triển khai thực hiện Kế hoạch số 818/KH-UBND ngày 10/02/2015 và công bố Quyết định số 643/QĐ-UBND ngày 10/02/2015 của Ủy ban nhân dân thành phố về việc thành lập Đoàn kiểm tra tình hình quản lý, sử dụng, công tác bảo trì phần sở hữu chung, an toàn điện, an toàn phòng cháy chữa cháy, hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong quá trình bàn giao, vận hành nhà chung cư trên địa bàn thành phố.

Ngày 21/4/2015, Sở Xây dựng có Công văn số 3962/SXD-QLN&CS gửi các thành viên trong Đoàn kiểm tra thông báo về việc sắp xếp nhân sự của 02 Tổ kiểm tra chung cư của thành phố.

2. Thời gian, thành phần và phương pháp kiểm tra:

- Thời gian kiểm tra: Bắt đầu từ ngày 13/5/2015 và kết thúc vào ngày 12/6/2015.

- Thành phần tham dự kiểm tra gồm: đại diện Sở Xây dựng, Sở Công thương, Cảnh sát Phòng cháy và chữa cháy thành phố, Tổng Công ty Điện lực thành phố, các Công ty Điện lực, Phòng Cảnh sát Phòng cháy và chữa cháy, Ủy ban nhân dân quận, huyện, Đội Thanh tra Xây dựng địa bàn quận, huyện, Ủy ban nhân dân phường, xã nơi có chung cư kiểm tra, các chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý vận hành, Ban quản trị nhà chung cư.        

- Phương pháp kiểm tra: Đoàn kiểm tra nghe các chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý vận hành, Ban quản trị nhà chung cư báo cáo về tình hình quản lý sử dụng, an toàn phòng cháy và chữa cháy, an toàn điện; kiểm tra hồ sơ pháp lý về quá trình đầu tư xây dựng, hồ sơ thẩm duyệt về phòng cháy và chữa cháy, hồ sơ thiết kế về điện, hồ sơ hoàn công về xây dựng, về phòng cháy và chữa cháy, về điện và tiến hành kiểm tra thực tế. Kết quả kiểm tra từng chung cư được ghi nhận theo mẫu Biên bản đã được thống nhất giữa Sở Xây dựng, Sở Công thương, Cảnh sát Phòng cháy và chữa cháy gồm 03 mục về quản lý sử dụng nhà chung cư (38 nội dung), an toàn điện (05 nội dung) và an toàn phòng cháy chữa cháy (24 nội dung) và những khó khăn, vướng mắc thuộc về chủ trương, chính sách và kiến nghị xử lý tình huống nhanh đối với sự cố phát hiện được khi kiểm tra.

II. Kết quả kiểm tra :

1. Tình hình chung:  

1.1. Về quy mô công trình:

- Chung cư có 4 tầng, có 02/30 chung cư;

- Chung cư từ 5-8 tầng, có 06/30 chung cư;

- Chung cư có từ 9 tầng trở lên, có 22/30 chung cư.

1.2. Tổng số căn hộ có trong 30 chung cư: 8.686 căn hộ.           

- Chung cư có số căn hộ ít nhất là chung cư Nam Khang với 33 căn hộ;

- Chung cư có số căn hộ nhiều nhất là khu căn hộ Hoàng Anh Gia Lai 3 với 1.104 căn hộ.

1.3. Về thời gian nghiệm thu đưa vào sử dụng:

- Chung cư cũ trước năm 1975, có 02/30 chung cư, gồm: chung cư Tôn Thất Thuyết nghiệm thu đưa vào sử dụng năm 1968, chung cư số 122 đường An Bình nghiệm thu đưa vào sử dụng năm 1974.    

- Chung cư nghiệm thu đưa vào sử dụng từ năm 2003-2010 (do đến nay đã hết thời hạn bảo hành của chủ đầu tư, theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2005), có 20/30 chung cư.                  

- Chung cư nghiệm thu đưa vào sử dụng từ năm 2011 trở về sau, có 08/30 chung cư.

2. Kết quả kiểm tra cụ thể:

2.1. Về tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu và hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư:

2.1.1. Về tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu:

Có 04/30 nhà chung cư chưa thành lập Ban quản trị gồm: chung cư số 590 đường Cách Mạng Tháng Tám, chung cư Phú Thạnh, chung cư Babylon, lô A1.1-B2 chung cư Giai Việt, với các lý do:

- Chung cư mới nghiệm thu đưa vào sử dụng, nên chủ đầu tư chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban quản trị;

- Có tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu nhưng không thành công do không đủ số lượng 50% chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ tham dự theo quy định;

- Các hộ dân sống tại chung cư phần lớn là người thuê lại (chiếm 70%), nên không quan tâm đến việc tham dự Hội nghị nhà chung cư lần đầu.                      

2.1.2. Về hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư:

a) Về quy chế hoạt động của Ban quản trị:

Có 02/26 Ban quản trị nhà chung cư, gồm: chung cư Tân Mỹ và chung cư Thanh Nhựt không có quy chế hoạt động của Ban quản trị.   

b) Về mức phụ cấp trách nhiệm cho Ban quản trị:

- Không nhận phụ cấp trách nhiệm, có 05/26 chung cư, gồm: chung cư Thái An, chung cư Aview thuộc dự án KDC 13C, chung cư Thế Hệ Mới, chung cư Tôn Thất Thuyết, chung cư Thanh Nhựt.

- Phụ cấp trách nhiệm mức thấp nhất, có 01/26 chung cư, với mức 100.000 đồng/thành viên/tháng.

- Phụ cấp trách nhiệm từ 500.000 - 1.000.000 đồng/thành viên/tháng, có 12/26 chung cư.

- Phụ cấp trách nhiệm từ 1.220.000 - 3.000.000 đồng/thành viên/tháng, có 08/26 chung cư.

c) Về việc Ban quản trị ký hợp đồng cung cấp dịch vụ và theo dõi giám sát hoạt động của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư:

Có 06/26 chung cư, Ban quản trị không ký hợp đồng cung cấp dịch vụ với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư, vì lý do:

- Ban quản trị nhà chung cư không thực hiện đúng theo quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 12 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;

- Một số là chung cư cũ và thấp tầng nên Ban quản trị không ký hợp đồng cung cấp dịch vụ với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư mà chỉ thuê nhân công thực hiện một số nội dung như bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác. 

- Riêng chung cư số 203 đường Nguyễn Trãi là chung cư phục vụ tái định cư nên Xí nghiệp Dịch vụ quản lý nhà thuộc Công ty TNHH MTV Quản lý kinh doanh nhà Thành phố là doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư (theo quy định tại Điều 19 Nghị định số 84/2010/NĐ-CP ngày 25/07/2013 của Chính phủ).

d) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà chung cư được giao quản lý: 

- Có 01/26 Ban quản trị không thực hiện nội dung này (khu căn hộ Hoàng Anh Gia Lai 3).    

- Có 02/26 Ban quản trị có thực hiện nội dung này (chung cư Orient, chung cư Bình Trị Đông B), tuy nhiên hiện nay Ủy ban nhân dân quận chưa thành lập Tổ dân phố đối với khu chung cư.

d) Định kỳ 06 tháng một lần, Ban quản trị lấy ý kiến của người sử dụng nhà chung cư làm cơ sở để đánh giá chất lượng dịch vụ quản lý vận hành của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư:  

- Chung cư Trần Văn Kiểu tổ chức lấy ý kiến người sử dụng nhà chung cư thông qua các cuộc họp tổ dân phố.

- Có 03/26 Ban quản trị không thực hiện nội dung này 1 năm/1 lần (chung cư Nam Khang, chung cư Ehome Đông Sài Gòn 2, chung cư Him Lam 8G).         

- Có 08/26 Ban quản trị không thực hiện nội dung này (chung cư số 203 đường Nguyễn Trãi, cao ốc Bình Minh, chung cư Aview thuộc dự án KDC 13C, lô A2-B1 chung cư Giai Việt, chung cư Thế Hệ Mới, chung cư Tân Mỹ, chung cư Thanh Nhựt, chung cư An Sương).      

Các lý do 08/26 Ban quản trị không tổ chức lấy ý kiến người sử dụng nhà chung cư:

- Ban quản trị nhà chung cư không thực hiện đúng theo quy định tại Điểm h Khoản 2 Điều 12 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;

- Có nhiều thành viên trong Ban quản trị xin từ nhiệm, nên số thành viên còn lại trong Ban quản trị không đủ hoạt động;

- Ban quản trị nhà chung cư mới ký hợp đồng cung cấp dịch vụ với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư;

- Do chung cư số 203 đường Nguyễn Trãi là chung cư phục vụ tái định cư nên Xí nghiệp Dịch vụ quản lý nhà thuộc Công ty TNHH MTV Quản lý kinh doanh nhà Thành phố là doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư. Vì vậy, Ban quản trị nhà chung cư không thực hiện việc lấy ý kiến người sử dụng nhà chung cư.

Có 06/26 Ban quản trị không thực hiện việc lưu trữ hồ sơ hoàn công và các hồ sơ có liên quan đến quá trình vận hành, bảo hành, bảo trì nhà chung cư. Lý do:

- Chung cư xây dựng đã lâu nên không còn hồ sơ lưu trữ;

- Chủ đầu tư chưa bàn giao cho Ban quản trị theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;

- Ban quản trị đề nghị chủ đầu tư lưu trữ hồ sơ do nhiều thành viên Ban quản trị xin từ nhiệm nên số thành viên còn lại không đủ để hoạt động. 

e) Về Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư:

Có 02/26 Ban quản trị không ban hành Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư.

2.2. Về quỹ kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư:

Có 08/30 chung cư không có quỹ kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư, vì lý do:

- Chủ đầu tư ký Hợp đồng mua bán căn hộ với người mua trước ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2006;

- Chủ đầu tư ký Hợp đồng mua bán căn hộ với người mua từ 2004-2007, nên không quy định kinh phí bảo trì 2%.

- Chủ đầu tư ký Hợp đồng mua bán căn hộ với người mua sau ngày 01/7/2006, nhưng trong Hợp đồng mua bán căn hộ không quy định kinh phí bảo trì 2%.

2.3. Về trách nhiệm của chủ đầu tư và doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư:

2.3.1. Về trách nhiệm của chủ đầu tư:

a) Bàn giao hồ hoàn công và các hồ sơ có liên quan đến quá trình vận hành, bảo hành, bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị:

Có 06/26 chung cư, chủ đầu tư chưa bàn giao hoặc không có hồ sơ bàn giao cho Ban quản trị, vì các lý do:

- Chung cư được xây dựng trước năm 1975, nên không còn chủ đầu tư và không còn hồ sơ lưu;

- Chung cư số 203 đường Nguyễn Trãi là chung cư phục vụ tái định cư, hiện do Xí nghiệp Dịch vụ quản lý nhà thuộc Công ty TNHH MTV Quản lý kinh doanh nhà Thành phố quản lý;

- Ban quản trị kiến nghị chủ đầu tư lưu trữ hồ sơ.

b) Bàn giao công tác quản lý vận hành nhà chung cư:

Có 07/26 chung cư chủ đầu tư chưa bàn giao công tác quản lý vận hành nhà chung cư cho Ban quản trị, vì các lý do:

- Chung cư được xây dựng trước năm 1975, nên không còn chủ đầu tư (chung cư Tôn Thất Thuyết, chung cư An Bình);

- Ban quản trị đề nghị chủ đầu tư là đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư (chung cư Nam Khang); 

- Chủ đầu tư đang chờ Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh ban hành Quyết định điều chỉnh, bổ sung về công nhận Ban quản trị (chung cư Aview thuộc dự án KDC 13C);

- Chung cư phục vụ tái định cư hiện do Xí nghiệp Dịch vụ quản lý nhà thuộc Công ty TNHH MTV Quản lý kinh doanh nhà Thành phố quản lý (chung cư số 203 đường Nguyễn Trãi);  

- Chủ đầu tư thực hiện chưa đúng quy định nêu trên.

c) Bàn giao phần diện tích sử dụng chung của nhà chung cư:

Có 08/26 chung cư chủ đầu tư chưa bàn giao phần diện tích sử dụng chung của nhà chung cư cho Ban quản trị, vì các lý do:   

- Chung cư được xây dựng trước năm 1975, nên không còn chủ đầu tư (chung cư Tôn Thất Thuyết, chung cư An Bình);

- Ban quản trị đề nghị chủ đầu tư là đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư (chung cư Nam Khang); 

- Chủ đầu tư đang chờ Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh ban hành Quyết định điều chỉnh, bổ sung về công nhận Ban quản trị (chung cư Aview thuộc dự án KDC 13C);

- Chung cư phục vụ tái định cư hiện do Xí nghiệp Dịch vụ quản lý nhà thuộc Công ty TNHH MTV Quản lý kinh doanh nhà Thành phố quản lý (chung cư số 203 đường Nguyễn Trãi);  

- Chủ đầu tư thực hiện chưa đúng quy định.

d) Bàn giao quỹ kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư:

Có 15/26 chung cư chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư cho Ban quản trị, vì các lý do:

- Chung cư được xây dựng trước năm 1975 nên không có quỹ kinh phí bảo trì 2%;   

- Ban quản trị ủy quyền cho chủ đầu tư quản lý quỹ kinh phí bảo trì 2%;

- Chủ đầu tư không thu quỹ kinh phí bảo trì 2%; 

- Do nhiều thành viên trong Ban Quản trị xin từ nhiệm, nên Ban Quản trị không đủ số lượng để hoạt động;

- Giữa chủ đầu tư và Ban quản trị chưa thống nhất về đồng chủ tài khoản, cách thức và phương án bàn giao quỹ kinh phí bảo trì 2%; 

- Chung cư phục vụ tái định cư hiện do Xí nghiệp Dịch vụ quản lý nhà thuộc Công ty TNHH MTV Quản lý kinh doanh nhà Thành phố quản lý;

- Chủ đầu tư chưa thực hiện đúng quy định nêu trên.

2.3.2. Về doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư: 

Có 06/30 chung cư không có doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư gồm: 

- Chung cư Tôn Thất Thuyết, chung cư Trần Văn Kiểu, chung cư An Bình do Ban quản trị thực hiện công tác quản lý vận hành nhà chung cư;  

- Chung cư Aview thuộc dự án KDC 13C do chủ đầu tư thực hiện công tác quản lý vận hành nhà chung cư;

- Chung cư Thanh Nhựt, chung cư An Sương không có doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư.     

2.4. Về mức thu phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:

2.4.1. Về mức thu phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:

Mức thu phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là giao dịch dân sự giữa bên có nhu cầu dịch vụ và bên cung ứng dịch vụ, mức thu này tùy thuộc vào cấp hạng chung cư, số lượng, chất lượng dịch vụ cần thực hiện.

Qua kiểm tra, Đoàn kiểm tra ghi nhận như sau:

- Không thu phí: chung cư Tôn Thất Thuyết, chung cư Trần Văn Kiểu, chung cư An Sương, chung cư An Bình (chiếm tỷ lệ 04/30 chung cư);

- Mức thu dưới 2.000 đồng/m2/tháng: chung cư Tân Mỹ (chiếm tỷ lệ 01/30 chung cư);       

- Mức thu từ 3.000 - 4.000 đồng/m2/tháng: chung cư Thanh Nhựt, chung cư Ehome Đông Sài Gòn 2, cao ốc Bình Minh, chung cư Thái An, khu căn hộ Hoàng Anh Gia Lai 3, chung cư Phú Thạnh (chiếm tỷ lệ 06/30 chung cư);

- Mức thu từ 4.500 - 6.000 đồng/m2/tháng: chung cư TDH, chung cư Tân Tạo, chung cư An Thịnh, chung cư số 203 đường Nguyễn Trãi, chung cư Orient, chung cư Mỹ Long, chung cư Bình Trị Đông B, cao ốc Đất Phương Nam, chung cư Aview thuộc dự án KDC 13C, lô A2-B1 chung cư Giai Việt, lô A1.1-B2 chung cư Giai Việt (chiếm tỷ lệ 11/30 chung cư);

- Mức thu từ 6.500 - 9.000 đồng/m2/tháng: chung cư Lữ Gia, chung cư số 167 đường Nguyễn Phúc Nguyên, chung cư Babylon, chung cư Hùng Vương Plaza (chiếm tỷ lệ 04/30 chung cư);

- Mức thu từ 350.000 - 1.550.000 đồng/căn hộ/tháng: chung cư Thế Hệ Mới, chung cư Him Lam 8G, chung cư Nam Khang, chung cư số 590 đường Cách Mạng Tháng Tám (chiếm tỷ lệ 04/30 chung cư). 

2.4.2. Về phí trông giữ xe:

- Đối với xe đạp, xe đạp điện: không thu phí, có 13/30 chung cư.  

- Đối với xe đạp, xe đạp điện: mức thu từ 50.000 - 77.000 đồng/xe/tháng, có 04/30 chung cư.

- Đối với xe đạp, xe đạp điện: mức thu từ 20.000 - 30.000 đồng/xe/tháng, có 13/30 chung cư.

- Đối với xe máy: thu từ 100.000 - 200.000 đồng/xe/tháng, có 08/30 chung cư.  

- Đối với xe máy: thu từ 50.000 - 90.000 đồng/xe/tháng, có 22/30 chung cư.

- Đối với xe ô tô: thu từ 700.000 - 900.000 đồng/xe/tháng, có 23/30 chung cư.

- Đối với xe ô tô: thu từ 1.000.000 - 1.590.000 đồng/xe/tháng, có 07/30 chung cư.           

- Về thu phí trông giữ xe đạp, xe máy của 30 chung cư phù hợp mức phí do Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành tại Quyết định số 32/2012/QĐ-UBND ngày 30/7/2012;

- Về thu phí trông giữ xe ô tô có 04/30 chung cư cao hơn mức phí do Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành tại Quyết định số 32/2012/QĐ-UBND ngày 30/7/2012, gồm: chung cư Lữ Gia, chung cư Orient, chung cư Babylon, chung cư số 203 đường Nguyễn Trãi.

2.5. Về việc tranh chấp quyền sở hữu chung trong nhà chung cư: 

Có 08/30 chung cư có tranh chấp về quyền sở hữu chung, riêng theo các nội dung sau:

- Cách xác định diện tích căn hộ;

- Phòng sinh hoạt cộng đồng chủ đầu tư sử dụng sai công năng;

- Tranh chấp tầng hầm, phòng y tế, khu sinh hoạt chung đa năng, nhà trẻ giữa chủ đầu tư và Ban quản trị.

Các nguyên nhân dẫn đến việc tranh chấp quyền sở hữu riêng, chung trong nhà chung cư gồm:

- Vì quyền lợi của chủ đầu tư, cư dân;

- Các văn bản quy phạm pháp luật chưa thống nhất, còn chồng chéo. Ví dụ: các chung cư được xây dựng trước Luật Nhà ở năm 2005 thì không có quy định về phần diện tích sở hữu chung; chưa có sự thống nhất giữa Luật Nhà ở năm 2005 và Thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009 của Bộ Xây dựng khi tính diện tích sử dụng riêng của căn hộ; chưa có sự thống nhất giữa Luật Nhà ở năm 2005 và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ khi xác định quyền sở hữu tầng hầm đối với nơi đậu xe ô tô…

2.6. Về tình hình vi phạm xây dựng:

Có 19/30 chung cư có vi phạm xây dựng theo các nội dung sau:

- Phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trái quy định;

- Sửa chữa căn hộ làm thay đổi thiết kế so với bản vẽ được duyệt;

- Xây dựng thêm một số hạng mục như: nhà bảo vệ, trạm điện, nhà xử lý rác, trụ ATM, nhà sinh hoạt cộng đồng, nhà xe, quán cà phê,…tại tầng 1;

- Lấp ô thông tầng, xây dựng thêm tại tầng sân thương làm tăng diện tích sàn xây dựng;

- Nới rộng diện tích căn hộ trên hành lang sử dụng chung;

- Các hộ tại tầng 1 lắp dụng rào sắt trên phần hành lang sử dụng chung để làm sân riêng;

- Các hộ lắp dụng rào sắt trên phần sử dụng chung trước nhà để sử riêng;

- Lắp dựng trạm thu phát sóng PTS tại sân thượng;

Việc xây dựng sai phép trong nhà chung cư sẽ làm ảnh hưởng đến kiến trúc, kết cấu công trình, làm tăng tải trọng, ảnh hưởng đến tuổi thọ công trình.

Nguyên nhân của 19/30 chung cư có vi phạm xây dựng thể hiện việc thiếu sự kiểm tra, giám sát, xử lý về hoạt động xây dựng của cơ quan quản lý nhà nước, cụ thể là: Thanh tra Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân quận, huyện, Ủy ban nhân dân phường, xã.

2.7. Về chất lượng công trình:

- Có 02/30 chung cư, gồm: chung cư  Tôn Thất Thuyết và chung cư số 122 đường An Bình được xây dựng trước năm 1975 có dấu hiệu hư hỏng nặng, cần phải được kiểm định, sửa chữa.

- Có 02/30 chung cư, gồm: chung cư An Sương, chung cư Tân Mỹ được hoàn thành từ năm 2003-2010 có dấu hiệu xuống cấp cần duy tu, bảo dưỡng. 

Nguyên nhân: Chưa được chính quyền địa phương quan tâm, hướng dẫn cho Ban quản trị, cư dân thực hiện các biện pháp để đảm bảo chất lượng công trình xây dựng. 

2.8. Về an toàn điện, an toàn phòng cháy và chữa cháy:

Cả 30 nhà chung cư kiểm tra đều vi phạm về an toàn điện (theo Bảng phụ lục đính kèm). Nguyên nhân:

- Các vi phạm về an toàn điện và an toàn phòng cháy chữa cháy. Nguyên nhân chính do ý thức của Ban quản trị, cư dân và doanh nghiệp quản lý vận hành chưa cao;

- Công tác kiểm tra xử lý chưa được thường xuyên, cương quyết.

2.9. Về tình hình cấp Giấy chứng nhận đối với nhà chung cư:

Có 10/30 chung cư cư dân chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Vì các lý do:

- Chủ đầu tư đang nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận tại Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận-huyện;

- Chủ đầu tư đã hoàn tất thủ cấp Giấy chứng nhận cơ quan cấp giấy và đang chờ nộp lệ phí trước bạ;

- Công trình mới nghiệm thu đưa vào sử dụng, chủ đầu tư đang thực hiện công tác nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng theo quy định;

- Chủ đầu tư chưa thực hiện nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận do thế chấp tài sản tại ngân hàng.

III. Nhận xét và đánh giá:

1. Mặt tích cực:

- Mô hình nhà chung cư phù hợp và đáp ứng được yêu cầu phát triển đô thị, cuộc sống người dân trong chung cư đáp ứng đầy đủ về: chất lượng công trình nhà ở; về điện, nước, an toàn phòng cháy chữa cháy; nơi sinh hoạt cộng đồng, vui chơi giải trí và mức phí phù hợp,…

- Vai trò chủ đầu tư, Ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành là các chủ thể đóng vai trò quan trọng nhất và nhìn chung là các chủ thể này thực hiện tốt vai trò, nhiệm vụ của mình trong việc phát triển, quản lý, sử dụng nhà chung cư.

- Các quy định của pháp luật về phát triển, quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành khá đầy đủ, tạo điều kiện cho các chủ thể đầu tư, quản lý, sử dụng nhà chung cư thực hiện đúng quy định pháp luật, đáp ứng được yêu cầu phát triển đô thị và đời sống của người dân trong chung cư.

- Các cơ quan quản lý nhà nước theo chuyên ngành (xây dựng, điện, nước, phòng cháy chữa cháy) và chính quyền địa phương đều rất quan tâm và định hướng, kiểm tra, hỗ trợ cho việc đầu tư, quản lý, sử dụng nhà chung cư, góp phần cho việc ổn định phát triển mô hình nhà chung cư phù hợp theo định hướng phát triển đô thị tại Thành phố Hồ Chí Minh.

- Ý thức và môi trường sinh hoạt của cư dân trong đời sống chung cư từng bước được củng cố, phát triển, nhìn chung cư dân trong chung cư có ý thức, tinh thần đoàn kết, chấp hành pháp luật,…

2. Mặt hạn chế:             

- Còn một số chung cư chất lượng sống của cư dân chưa được đảm bảo, nhất là những chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975, như: công trình xây dựng xuống cấp, hồ sơ thiết kế, kỹ thuật không được lưu trữ đầy đủ gây khó khăn cho công tác sửa chữa khắc phục, phòng cháy chữa cháy, nơi để xe, các tiện ích sử dụng chung khác chưa đảm bảo (như: nhà sinh hoạt cộng đồng, sân chơi ngoài trời, …).

- Vai trò chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và ý thức trách nhiệm của cư dân ở một số chung cư chưa thể hiện được yêu cầu đáp ứng mô hình phát triển, quản lý, sử dụng chung cư trong một đô thị, các lợi ích cục bộ chưa được các chủ thể hòa giải, thương lượng giải quyết theo hướng tích cực và hài hòa lợi ích của các bên, sự phát triển chung của cộng đồng và quản lý, sử dụng tài sản chung ổn định, lâu dài.

- Còn một số bất cập trong quy định phát luật trong thời gian qua, như: văn bản quy phạm pháp luật quy định về xác định diện tích căn hộ nhà chung cư theo thông thủy hay tim tường; quy định về việc xác định quyền sở hữu nơi để xe ô tô tại chung cư có nhiều chủ sở hữu là thuộc quyền sở hữu chung hay của chủ đầu tư; quy định về đóng kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu (trước Luật Nhà ở năm 2005 không quy định); hoặc có quy định nhưng khó thực hiện, như việc phân hạng nhà chung cư theo Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02/6/2008 của Bộ Xây dựng; hoặc có quy định nhưng không có chế tài để răn đe hoặc buộc các đối tượng vi phạm phải thi hành, như: việc chủ đầu tư chậm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu Ban quản trị, chậm bàn giao hồ sơ lưu trữ hoặc kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; hoặc chậm bàn giao nhà và cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ…; hoặc khó khả thi trong việc ban hành quy định khung giá chuẩn dịch vụ nhà chung cư trong thực tiễn khi có nhiều loại nhà chung cư với giá trị tài sản và giá trị sử dụng với những tiện ích sử dụng không đồng nhất.

- Còn nhiều chung cư người dân không chấp hành mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc theo quy định, biện pháp chế tài như thế nào, xử phạt chủ sở hữu từng căn hộ hay Ban quản trị, vì mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc là mua cho cả công trình tòa nhà chung cư.

- Vai trò quản lý nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương còn một số nơi chưa thực hiện tốt, các hành vi vi phạm trong nhà chung cư chưa được ngăn chặn, xử lý kịp thời, như: chủ căn hộ lấn chiếm, cơi nơi thêm diện tích sử dụng trên phần sử dụng chung; hoặc chủ đầu tư xây dựng sai thiết kế theo giấy phép được duyệt; sử dụng nhà sinh hoạt cộng đồng không đúng thiết kế theo giấy phép được duyệt.

- Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình Ban chủ nhiệm hợp tác xã hoặc Hội đồng quản trị của Công ty cổ phần, đây là quy định mới, vì vậy cần được hướng dẫn cụ thể trong quá trình triển khai thực hiện, nếu không sẽ gây lúng túng cho Ban quản trị và cơ quan quản lý nhà nước địa phương.

IV. Về giải pháp và kiến nghị:

1. Về giải pháp:

- Tăng cường hơn nữa trách nhiệm quản lý nhà nước chuyên ngành đối với quá trình đầu tư, quản lý, sử dụng nhà chung cư; nhất là vai trò của chính quyền địa phương trong việc hướng dẫn, tuyên truyền, tập huấn, kiểm tra, xử lý, xây dựng các mô hình tự quản, sinh hoạt văn hóa trong cộng đồng dân cư, chủ động hòa giải, giải quyết các tranh chấp khiếu nại,…Qua đó, vận động, giáo dục cho người dân ý thức việc chấp hành các quy tắc ứng xử và quy định trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư; nhằm cải thiện, nâng cao môi trường sống trong công đồng nhà chung cư và giá trị nhà chung cư.

- Rà soát thống kê trên địa bàn những chung cư hư hỏng xuống cấp không đảm bảo chất lượng, an toàn phòng cháy chữa cháy, đời sống cư dân để có kế hoạch, giải pháp sửa chữa hoặc di dời, tháo dỡ, xây dựng lại nhằm đảm bảo đời sống cư dân về mọi mặt trong chung cư.

- Nâng cao vai trò, ý thức của chủ đầu tư, Ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành, xem đây là các chủ thể quan trọng nhất ảnh hưởng đến quá trình phát triển, quản lý, sử dụng chung cư, vì vậy các chủ thể này cần phải nghiêm túc chấp hành quy định của pháp luật, khi có phát sinh tranh chấp phải giải quyết với tinh thần vì lợi ích lâu dài và tuân thủ pháp luật.

- Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện và phường, xã, thị trấn tăng cường công tác kiểm tra và cương quyết xử lý ngay các trường hợp vi phạm khi chủ đầu tư, chủ sở hữu căn hộ sử dụng phần diện tích chung không đúng mục đích, công năng thiết kế được phê duyệt và trong công tác quản lý, vận hành, bảo trì, an toàn điện và an toàn phòng cháy, chữa cháy tại các chung cư thuộc địa bàn quản lý.

- Tổng hợp các vướng mắc, khó khăn, bất cập trong quy định pháp luật liên quan quá trình đầu tư, quản lý, sử dụng chung cư để kiến nghị cơ quan có thẩm quyền kịp thời ban hành, chỉnh sửa để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước trong việc hướng dẫn, xử lý các quan hệ xã hội, hành vi vi phạm trong quá trình đầu tư, quản lý, sử dụng chung cư.

2. Kiến nghị:

Kiến nghị Bộ Xây dựng khi tham mưu xây dựng Nghị định thực hiện Luật Xây dựng năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 và các Thông tư hướng dẫn thực hiện, nhất là Thông tư thay thế Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. Cụ thể những vấn đề sau đây:

- Về sở hữu chung-riêng: quy định phải thống nhất và có quy định biện pháp chế tài, xử lý khi các chủ thể vi phạm, mọi quy định, thương lượng trong Hợp đồng không theo quy định pháp luật đều vô hiệu và nghĩa vụ pháp lý cụ thể.

- Các quy định về Hội nghị nhà chung cư, kinh phí bảo trì, quản lý vận hành, bàn giao, lưu trữ hồ sơ, bàn giao kinh phí bảo trì, phần diện tích sử dụng chung từ chủ đầu tư sang Ban quản trị,… phải có biện pháp chế tài và trình tự, thủ tục thực hiện biện pháp chế tài đó.

- Các quy định khác có liên quan đến quyền, nghĩa vụ các chủ thể (chủ đầu tư, Ban quản trị, doanh nghiệp quản lý vận hành, cư dân) cần phải quy định chế tài cụ thể.

(Tác giả: Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở)