Giải pháp cho công tác cấp phép xây dựng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

ác giả: ÔNG QUÁCH HỒNG TUYẾN,

Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP

Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 04/9/2012 của Chính phủ về cấp giấy phép xây dựng có hiệu lực thi hành từ ngày 20/10/2012; các quy định trước đây của Chính phủ, các Bộ, cơ quan ngang Bộ và địa phương về giấy phép xây dựng trái với Nghị định này đều bãi bỏ. Theo đó, việc cấp giấy phép xây dựng phải đáp ứng các điều kiện chung quy định tại Điều 5 và các điều kiện riêng quy định tại Điều 6; đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng tạm phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 7 (trong đó, điều kiện về quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, quy hoạch điểm dân cư nông thôn hay quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới và mục đích sử dụng đất là những vấn đề cốt lõi, cần quan tâm nhất), cụ thể:

- Điều kiện chung: Tại khoản 1 – Điều 5 là phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư.

- Điều kiện riêng: 

+ Tại điểm a – khoản 1 – Điều 6 (đối với công trình, nhà ở riêng lẻ trong đô thị): Phải phù hợp với Quy hoạch chi tiết xây dựng (theo quy định của pháp luật về quy hoạch là đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500), quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị, thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt 

+ Tại khoản 3 – Điều 6 (đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn): Phải phù hợp với quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt; đối với những khu vực chưa có quy hoạch điểm dân cư nông thôn được duyệt, thì phải phù hợp với quy định của Ủy ban nhân dân cấp huyện về quản lý trật tự xây dựng.

- Điều kiện đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng tạm:

+ Tại khoản 1 – Điều 7: Phải nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) được cấp có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Tại khoản 2 – Điều 7: Phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư.

Hiện nay, tiến độ phê duyệt quy hoạch chung các quận-huyện và phủ kín quy hoạch phân khu trên toàn địa bàn thành phố đã được Ủy ban nhân dân thành phố báo cáo trước Hội đồng nhân dân thành phố và chỉ đạo, giao Sở Quy hoạch – Kiến trúc phối hợp với Ủy ban nhân dân các quận-huyện khẩn trương thực hiện phải hoàn thành trước ngày 30/9/2013. Theo đó, tiến độ lập, phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị, thiết kế đô thị sẽ phụ thuộc vào tiến độ phê duyệt Quy hoạch phân khu; đồng thời cần phải có nguồn kinh phí rất lớn và có thêm thời gian để thực hiện (thực trạng hiện nay, hầu hết đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đều gắn với các dự án đầu tư xây dựng do chủ đầu tư lập, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; sau đó cập nhật bổ sung vào đồ án quy hoạch phân khu hay quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000).

Như vậy, cơ sở pháp lý về quy hoạch chi tiết; quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc hoặc thiết kế đô thị làm điều kiện trong việc cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 04/9/2012 của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh còn rất thiếu (chỉ có thể cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500; còn lại các khu vực khác, kể cả khu dân cư hiện hữu trong đô thị và nông thôn đều không đáp ứng điều kiện để cấp giấy phép xây dựng theo quy định). Do đó, kể từ ngày 20/10/2012 (ngày Nghị định 64/2012/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, đồng nghĩa với một số nội dung cơ bản về điều kiện và thủ tục cấp giấy phép xây dựng theo Quyết định số 68/2010/QĐ-UBND ngày 14/9/2010 của Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quy định về cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng theo giấy phép bị bãi bỏ), việc cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn thành phố sẽ bị ảnh hưởng rất lớn do phải chờ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt; quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị, thiết kế đô thị do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Việc này sẽ tác động rất lớn đến nhu cầu xây dựng hợp pháp của người dân (vì hàng năm thành phố phải cấp trên 40.000 giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ của người dân dạng nhà liên kế tại những khu vực đô thị hiện hữu chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, theo Quyết định số 135/2007/QĐ-UBND ngày 08/12/2007 và Quyết định số 45/2009/QĐ-UBND ngày 03/7/2009 của Ủy ban nhân dân thành phố mà các Quyết định này chưa phải là Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị; nên khi thực hiện theo Nghị định 64/2012/NĐ-CP, các trường hợp trên không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng); từ đó dễ dẫn đến tình trạng xây dựng không phép gia tăng và rất khó trong công tác quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn thành phố.

Để công tác cấp giấy phép xây dựng không bị ngưng trệ do tình hình thực tế về quy hoạch xây dựng chưa đáp ứng được điều kiện cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Nghị định 64/2012/NĐ-CP của Chính phủ; Sở Xây dựng đã nghiên cứu, dự thảo Quy định về cấp giấy phép xây dựng và quản lý xây dựng theo giấy phép trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh thay thế cho Quy định trước đây ban hành kèm theo Quyết định 68/2010/QĐ-UBND ngày 14/9/2010 của Ủy ban nhân dân thành phố với giải pháp kết hợp vừa thực hiện công tác lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng, quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc, thiết kế đô thị vừa cung cấp thông tin cho cơ quan cấp phép xây dựng nhằm giải quyết nhu cầu xây dựng tại thành phố đảm bảo yêu cầu phù hợp quy hoạch xây dựng, quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc, thiết kế đô thị khi được phê duyệt theo đúng quy định của pháp luật; đồng thời đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp về xây dựng của người dân trong khu vực quy hoạch nhưng chưa thực hiện (dự thảo đã gửi cho các sở-ngành, quận-huyện để lấy ý kiến góp ý theo đúng quy định), cụ thể:

1. Đối với công trình và nhà ở riêng lẻ trong đô thị:

a) Đối với dự án đầu tư xây dựng có quy mô diện tích đất từ 5 ha trở lên (từ 2 ha trở lên đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư): Phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố. 

b) Đối với dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô diện tích đất nhỏ hơn 5 ha (nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) thì không phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07 tháng 4 năm 2010 của Chính phủ mà chỉ cần lập bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp đấu nối về hạ tầng kỹ thuật của dự án với khu vực xung quanh phù hợp với Giấy phép quy hoạch hoặc Chứng chỉ quy hoạch do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

c) Đối với công trình xây dựng có quy mô diện tích đất từ 500m² trở xuống và nhà ở riêng lẻ tại các khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định chức năng sử dụng: 

- Tại những khu vực, tuyến phố yêu cầu phải có thiết kế đô thị: Phương án kiến trúc công trình phải phù hợp với đồ án thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố. Trường hợp thiết kế đô thị chưa được duyệt, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thiết kế đô thị có trách nhiệm cung cấp thông tin khi có yêu cầu của cơ quan cấp phép xây dựng và cập nhật thông tin đó vào đồ án thiết kế đô thị khi phê duyệt và công bố.

- Tại những khu vực, tuyến phố không yêu cầu phải có thiết kế đô thị: Phương án kiến trúc công trình phải phù hợp với quy định, quy chế về quản lý quy hoạch kiến trúc do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành (nội dung này được thực hiện cho đến ngày 01/7/2013 theo Nghị quyết 83/NQ-CP ngày 07/12/2012 của Chính phủ). 

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn:

a) Phải phù hợp với quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) được Ủy ban nhân dân huyện phê duyệt.

b) Những khu vực chưa có quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xã nông thôn mới): Ủy ban nhân dân huyện có trách nhiệm xác định, công bố những khu vực khi xây dựng phải có giấy phép xây dựng và thực hiện cấp giấy phép xây dựng phù hợp với Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng nông thôn QCVN 14: 2009/BXD ban hành kèm theo Thông tư số 32/2009/TT-BXD ngày 10 tháng 9 năm 2009 của Bộ Xây dựng. Đồng thời, Ủy ban nhân dân huyện phải cập nhật những khu vực cấp phép xây dựng vào đồ án quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xã nông thôn mới) khi phê duyệt.

3. Về việc cấp giấy phép xây dựng tạm (có xem xét mức hỗ trợ khi triển khai thực hiện quy hoạch):

a) Đối với nhà ở riêng lẻ nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500; quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới); quy hoạch mở rộng các tuyến đường, hẻm hiện hữu trong đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì được xét cấp giấy phép xây dựng tạm với quy mô tối đa không quá 03 tầng (xác định theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về phân loại, phân cấp công trình).

b) Đối với việc sửa chữa, cải tạo nâng cấp, xây dựng lại cửa hàng xăng dầu hiện hữu đã tồn tại, hoạt động từ ngày 16 tháng 3 năm 2007 trở về trước được xét cấp giấy phép xây dựng tạm theo quy định tại Quyết định số 17/2012/QĐ-UBND ngày 09 tháng 5 năm 2012 của Ủy ban nhân dân thành phố.

c) Đối với những khu vực đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất với thời hạn sử dụng đất ngắn hạn từ 05 năm trở xuống thì được xét cấp giấy phép xây dựng tạm nhưng phải phù hợp với mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Ngoài ra, Sở Xây dựng cũng kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố tiếp tục ủy quyền cho Trưởng Ban quản lý các khu chức năng thành phố được cấp giấy phép xây dựng cho các công trình trong phạm vi được giao quản lý. Đồng thời, Sở Xây dựng sẽ tiếp tục kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố báo cáo Chính phủ và Bộ Xây dựng không quy định bản vẽ kết cấu trong thành phần hồ sơ cấp giấy phép xây dựng, tách công tác quản lý nhà nước về chất lượng công trình xây dựng ra sau giai đoạn cấp giấy phép xây dựng (thuộc giai đoạn quản lý trật tự xây dựng theo giấy phép xây dựng) vì: Phần kết cấu của công trình được thực hiện trong quá trình thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công (là các bước được triển khai tiếp theo sau khi được cấp giấy phép xây dựng) và là trách nhiệm của đơn vị tư vấn thiết kế, nhà thầu xây dựng (có năng lực hành nghề thích hợp đối với từng loại công trình) thực hiện trước khi khởi công xây dựng công trình theo quy định tại Điều 72 của Luật Xây dựng; cơ quan chức năng thực hiện công tác quản lý nhà nước, kiểm tra về điều kiện khởi công, việc tuân thủ giấy phép xây dựng, các quy định của pháp luật về quản lý chất lượng công trình xây dựng và các quy định pháp luật khác có liên quan trong giai đoạn sau giấy phép xây dựng. 

Nguồn: Tạp chí Sài Gòn Đầu tư & Xây dựng

Nguồn: Khác