Công văn số 18800/SXD-PTN&TTBĐS ngày 27/11/2017 của Sở Xây dựng v/v bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với 268 căn nhà ở thấp tầng thuộc Dự án Khu dân cư Vĩnh Phước tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè

Sở Xây dựng nhận được Văn bản số 68/2017/TB ngày 08 tháng 11 năm 2017, và hồ sơ (Biên nhận số 171/TNHS-HĐV ngày 08 tháng 11 năm 2017) của Công ty TNHH Lavila Phước Kiển về việc thông báo bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với 268 căn nhà ở thấp tầng thuộc Dự án Khu dân cư Vĩnh Phước tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh (viết tắt là Dự án). Sở Xây dựng có ý kiến như sau:

1. Về thông tin dự án (theo Quyết định số 637/QĐ-UBND ngày 19 tháng 02 năm 2016 của Ủy ban nhân dân thành phố vềchấp thuận đầu tư dự án Khu dân cư Vĩnh Phước tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh)

- Tên dự án : Khu dân cư Vĩnh Phước.

- Địa điểm dự án : Xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè.

- Tên chủ đầu tư : Công ty TNHH Lavila Phước Kiển.

- Quy mô dự án : Tổng diện tích khu đất là 47.959 m², quy mô xây dựng gồm 268 căn nhà ở thấp tầng.

2. Về pháp lý dự án

2.1. Về Giấy tờ về quyền sử dụng đất

Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh có Quyết định số 1892/QĐ-UBND ngày 14 tháng 4 năm 2016 về chấp thuận thu hồi và giao Công ty TNHH Phát triển Vĩnh Phước 47.959 m² đất tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở;

Ngày 12 tháng 7 năm 2017, Ủy ban nhân dân thành phố có Quyết định số 3639/QĐ-UBND điều chỉnh Quyết định số 1892/QĐ-UBND ngày 14 tháng 4 năm 2016 của Ủy ban nhân dân thành phố, chấp thuận cho Công ty TNHH Lavila Phước Kiển (tên cũ là Công ty TNHH Phát triển Vĩnh Phước) được sử dụng khu đất có diện tích 47.959 m² đất tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở theo Quyết định chấp thuận đầu tư số 637/QĐ-UBND ngày 19 tháng 02 năm 2016 của Ủy ban nhân dân thành phố, trong đó: giao 6.986 m² do nhà nước quản lý; cho phép chuyển mục đích sử dụng 40.972,2 m² đất nông nghiệp Công ty đã nhận chuyển nhượng.

Ngày 08 tháng 9 năm 2017, Ủy ban nhân dân thành phố có Quyết định số 4805/QĐ-UBND về duyệt phương án giá đất theo giá thị trường đối với khu đất có diện tích 47.959 m² tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè để Công ty TNHH Lavila Phước Kiển (tên cũ là Công ty TNHH Phát triển Vĩnh Phước) thực hiện nghĩa vụ tài chính khi đầu tư xây dựng dự án khu nhà ở;

Ngày 28 tháng 9 năm 2017, Cục thuế Thành phố có Thông báo nộp tiền sử dụng đất số 11708/TB-CT, cụ thể, tổng số tiền sử dụng đất phải nộp là 242.392.065.000 đồng (Quyết định số 4805/QĐ-UBND ngày 08 tháng 9 năm 2017 của Ủy ban nhân dân thành phố); Số tiền thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp là 70.176.054.384,4 đồng; Số tiền phải nộp ngân sách nhà nước là 172.216.010.616 đồng.

Ngày 13 tháng 11 năm 2017, Chi cục thuế Nhà Bè xác nhận Công ty TNHH Lavila Phước Kiển đã hoàn tất nghĩa vụ thuế theo Thông báo nộp tiền sử dụng đất số 11708/TB-CT ngày 28 tháng 9 năm 2017 của Cục thuế thành phố, cụ thể là 172.216.010.616 đồng.

2.2. Về hồ sơ dự án

Dự án đã được Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 616/QĐ-UBND ngày 27 tháng 11 năm 2015; Ban hành Quy định quản lý theo Đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Dự án tại Quyết định số 1052/QĐ-UBND ngày 12 tháng 4 năm 2017;

Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận đầu tư dự án tại Quyết định số 637/QĐ-UBND ngày 19 tháng 02 năm 2016.

2.3. Về Thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt: 268 căn nhà ở thấp tầng tại Dự án đã được Công ty TNHH Lavila Phước Kiển phê duyệt hồ sơ thiết kế kỹ thuật tại Quyết định số 49a/2017/QĐ-GĐ ngày 28 tháng 9 năm 2017, theo thẩm quyền được quy định tại Điều 26 Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 6 năm 2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng

2.4. Về giấy phép xây dựng của dự án: Theo Quyết định số 1052/QĐ-UBND ngày 12 tháng 4 năm 2017 của Ủy ban nhân dân huyên Nhà Bè ban hành Quy định quản lý theo Đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Dự án (Quyết định số 616/QĐ-UBND ngày 12 tháng 4 năm 2016 của Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè)268 căn nhà ở thấp tầng thuộc Dự án có diện tích đất từ 92,68 m² đến 135,78 m²; có diện tích sàn xây dựng mỗi căn từ 188,36m² đến 215,66 m²; tầng cao xây dựng ≤ 03 tầng. Căn cứ điểm e khoản 2 Điều 89 của Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m² có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì công trình được miễn giấy phép xây dựng.

2.5. Về giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án: Chủ đầu tư; Tư vấn thiết kế (Trung tâm Nghiên cứu công nghệ và thiết bị công nghiệp); Tư vấn giám sát (Công ty Cổ phần Kiến Á); Đơn vị thi công (Công ty TNHH Thương mại dich vụ vận tải xây dựng giao thông T&T) có Biên bản ngày 10 tháng 10 năm 2017 nghiệm thu đường giao thông, thoát nước mưa, thoát nước thảivà chiếu sáng của Dự án.

3. Về thế chấp dự án, quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai

Hiện nay, Dự án đã được Công ty TNHH Lavila Phước Kiểnthế chấp Quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai của Dự án tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu - Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh (Ngân hàng ACB). Ngày 13 tháng 11 năm 2017, Ngân hàng ACB có Văn bản số 1684/CV-CNTP. HCM 17, đồng ý cho chủ đầu tư không phải giải chấp và được bán căn hộ/nhà ở hình thành trong tương lai tại Dự án theo quy định của pháp luật và Ngân hàng ACB sau khi được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán/cho thuê mua; Khi nghĩa vụ được đảm bảo trên bất động sản là căn hộ/nhà ở mua bán chưa thực hiện xong thì bất động sản này là tài sản bảo đảm tại ACB; khi Bên mua thanh toán tối thiểu 95% giá trị hợp đồng (hoặc có bảo lãnh của bên thứ 3 được ACB chấp thuận với tổng giá trị bảo lãnh đến 95% giá trị hợp đồng) phần tài sản bảo đảm là căn hộ/nhà ở mua bán nêu trên thì ACB sẽ giải chấp để Chủ đầu tư hoàn tất thủ tục mua bán. Việc xác nhận đối với từng căn cụ thể trong dự án đủ điều kiện bán và không phải giải chấp được xác định từng lần cụ thể thông qua các văn bản ACB gửi Chủ đầu tư; Toàn bộ các khoản tiền thu được từ việc bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Dự án được thực hiện duy nhất qua tài khoản chuyên thu số 227673759 của Chủ đầu tư tại ACB, mọi thay đổi liên quan đến tài khoản nhận tiền thanh toán phải được sự đồng ý của ACB.

4. Bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng

Ngày 27 tháng 10 năm 2017, Ngân hàng ACB có Văn bản số 1601/CV-CNTP. HCM 17 đồng ý sẽ là Ngân hàng phát hành thư bảo lãnh cho chủ đầu tư trong bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đối với người mua nhà tại Dự án theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13, với điều kiện: Dự án của Công ty đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật có liên quan; Công ty đáp ứng đầy đủ các điều kiện cấp tín dụng theo đúng quy định của Ngân hàng nhà nước Việt Nam và ACB.

5. Ý kiến của Sở Xây dựng

Căn cứ quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20tháng 10 năm 2015 của Chính phủ, 268 căn nhà ở thấp tầng thuộc Dự án Khu dân cư Vĩnh Phước tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh, do Công ty TNHH Lavila Phước Kiển làm chủ đầu tư, đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

6. Trách nhiệm của Công ty TNHH Lavila Phước Kiển

6.1. Thực hiện huy động vốn lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng và không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đảm bảo theo quy định tại Điều 57 của Luật Kinh doanh bất động sản;

6.2. Thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng đảm bảo theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014,“Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”;

6.3. Thực hiện đầy đủ các nội dung yêu cầu của Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu - Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh tại Văn bản số 1684/CV-CNTP. HCM ngày 13 tháng 11 năm 2017./.