Sơ bộ về kết quả kiểm tra tình hình quản lý, sử dụng, công tác bảo trì phần sở hữu chung, an toàn điện, an toàn phòng cháy chữa cháy, hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong quá trình bàn giao, vận hành nhà chung cư

I. VỀ CÔNG TÁC TRIỂN KHAI

1. Công tác chuẩn bị:

Ngày 02/3/2015, Sở Xây dựng đã tổ chức cuộc họp với sự tham dự của đại diện Cảnh sát Phòng cháy và chữa cháy Thành phố Hồ Chí Minh, Sở Công thương, Tổng Công ty Điện lực Thành phố, Ủy ban nhân dân 21 quận-huyện (trừ huyện Cần Giờ, Củ Chi và Hóc Môn không có chung cư) để triển khai Kế hoạch số 818/KH-UBND ngày 10/02/2015 của Ủy ban nhân dân Thành phố.

Sau đó, Ủy ban nhân dân 21 quận-huyện đã lập Kế hoạch và ban hành Quyết định kiểm tra toàn bộ chung cư trên địa bàn do địa phương quản lý (trừ 30 chung cư do Đoàn kiểm tra của Thành phố thực hiện).

2. Thời gian, thành phần và phương pháp kiểm tra:

2.1. Thời gian kiểm tra:

Do Ủy ban nhân dân các quận-huyện lập Kế hoạch kiểm tra, trong khoảng thời gian từ ngày 05/5/2015 đến ngày 15/7/2015.

2.2. Thành phần tham dự kiểm tra:

Gồm Phòng Quản lý đô thị quận-huyện, Đội Thanh tra Xây dựng địa bàn quận-huyện, Công ty Điện lực địa bàn, Phòng Cảnh sát PCCC địa bàn, Công an quận-huyện, Ủy ban nhân dân phường-xã-thị trấn, chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý vận hành, Ban quản trị nhà chung cư. 

2.3. Phương pháp kiểm tra:

Đoàn kiểm tra nghe các chủ đầu tư, doanh nghiệp quản lý vận hành, Ban quản trị nhà chung cư báo cáo về tình hình quản lý sử dụng, an toàn phòng cháy và chữa cháy, an toàn điện; kiểm tra hồ sơ pháp lý về quá trình đầu tư xây dựng, hồ sơ thẩm duyệt về phòng cháy và chữa cháy, hồ sơ thiết kế về điện, hồ sơ hoàn công về xây dựng, về phòng cháy và chữa cháy, về an toàn điện và tiến hành kiểm tra thực tế. Kết quả kiểm tra từng chung cư được ghi nhận theo mẫu Biên bản do Sở Xây dựng triển khai đã được thống nhất với Sở Công thương, Cảnh sát Phòng cháy và chữa cháy Thành phố, gồm 03 mục: về quản lý sử dụng nhà chung cư (38 nội dung), an toàn điện (05 nội dung) và an toàn phòng cháy chữa cháy (24 nội dung) và những khó khăn, vướng mắc thuộc về chủ trương, chính sách và kiến nghị xử lý tình huống nhanh đối với sự cố phát hiện được khi kiểm tra.

3. Thuận lợi và khó khăn:

3.1. Thuận lợi:

Nhìn chung công tác tổng kiểm tra nhà chung theo Kế hoạch nêu trên của Ủy ban nhân dân Thành phố và Ủy ban nhân dân từng quận-huyện được sự đồng thuận, hưởng ứng và chấp hành tốt của các cơ quan, đơn vị và cá nhân có liên quan.

3.2. Khó khăn:

Còn nhiều chung cư không có lưu trữ hồ sơ thiết kế hoặc hoàn công (đa số  là chung cư cũ xây dựng trước năm 1975) hoặc có những chung cư đội ngũ quản lý vận hành ít người, thiếu tính chuyên nghiệp, nên chưa tạo điều kiện thuận lợi cho công tác kiểm tra nhà chung cư.

 

II. KẾT QUẢ KIỂM TRA

1. Số lượng chung cư kiểm tra (đính kèm Bảng thống kê):  

Tính đến ngày 20/8/2015, đã có 20/21 Ủy ban nhân dân quận-huyện báo cáo kết quả kiểm tra nhà chung cư trên địa bàn quận-huyện, riêng Ủy ban nhân dân quận 7 chưa báo cáo. Số lượng chung cư kiểm tra được ghi nhận như sau:   

- Quận 1                          : 110 chung cư;

- Quận 2                          : 33 chung cư;

- Quận 3                          : 52 chung cư;

- Quận 4                          : 14 chung cư;

- Quận 5                          : 49 chung cư;

- Quận 6                          : 51 chung cư;

- Quận 7                          : chưa báo cáo;

- Quận 8                          : 26 chung cư;

- Quận 9                          : 14 chung cư;

- Quận 10                        : 52 chung cư;

- Quận 11                        : 24 chung cư;

- Quận 12                        : 14 chung cư;

- Quận Bình Thạnh: 29 chung cư;

- Quận Bình Tân            : 15 chung cư;

- Quận Gò Vấp                : 10 chung cư;

- Quận Phú Nhuận         : 49 chung cư;

- Quận Tân Bình            : 31 chung cư;

- Quận Tân Phú              : 58 chung cư;

- Quận Thủ Đức             : 16 chung cư;

- Huyện Bình Chánh: 14 chung cư;

- Huyện Nhà Bè             : 06 chung cư.

2. Đánh giá kết quả chung:

2.1. Về công tác quản lý, sử dụng:

a) Mặt tích cực:

- Về lưu trữ hồ sơ: Phần lớn các chung cư mới xây dựng đều đảm bảo hồ sơ thiết kế, hồ sơ hoàn công;

- Về thành lập và hoạt động của Ban quản trị: Phần lớn các chung cư mới xây dựng đều được thành lập Ban quản trị và ban hành Quy chế hoạt của Ban quản trị, niêm yết Nội quy sử dụng chung cư. Có sự phối hợp giữa Ban quản trị nhà chung cư với chính quyền địa phương, tổ dân phố, khu phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà chung cư;

Riêng nhiều chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 hoặc chung cư có quy mô căn hộ nhỏ, thì không thành lập Ban quản trị, nhưng chung cư hoạt động theo mô hình tự quản dưới sự điều hành của các Cô, Bác lớn tuổi hoặc CB, CC, CNV nghỉ hưu, gắn liền với hoạt động của Khu phố, Tổ dân phố, nhưng vẫn đảm bảo an ninh trật tự và nếp sống văn minh đô thị tại địa phương.

- Về quản lý vận hành, bảo hành, bảo trì công trình: Phần lớn các chung cư mới xây dựng, chủ đầu tư, Ban quản trị có ký Hợp đồng với các doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư để thực hiện việc quản lý vận hành, bảo hành, bảo trì công trình, bảo trì trang thiết bị kỹ thuật, nên việc quản lý vận hành chung cư đạt hiệu quả;

Riêng nhiều chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 hoặc chung cư có quy mô căn hộ nhỏ, thì cư dân không có thuê đơn vị quản lý vận hành riêng, mà chỉ thuê từng dịch vụ cơ bản riêng, như: giữ xe, thu gom rác, vệ sinh hoặc bảo vệ. Việc bảo trì công trình đối với phần diện tích sở hữu hoặc sử dụng chung do người dân được vận động đóng góp theo từng hạng mục phát sinh.

- Ý thức và môi trường sống của cư dân trong chung cư: Nhìn chung cư dân trong chung cư có ý thức, tinh thần đoàn kết, chấp hành các chủ trương chính sách của Nhà nước;

b) Mặt hạn chế:

- Về lưu trữ hồ sơ: Tất cả các chung cư cũ (xây dựng trước năm 1975) đều không có hồ sơ thiết kế, hồ sơ thi công, hồ sơ hoàn công.

- Về tổ chức Hội nghị nhà chung cư và thành lập Ban quản trị: Còn một số chung cư chưa thành lập Ban quản trị hoặc đã thành lập Ban quản trị nhưng hoạt động không hiệu quả do đó gặp khó khăn vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng chung cư và tổ chức Hội nghị nhà chung cư để thành lập hoặc điều chỉnh nhân sự của Ban quản trị;

- Về quản lý vận hành: Một số chung cư còn xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và Ban quản trị về việc đóng góp, bàn giao quỹ kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư; tranh chấp về quyền sở hữu phần diện tích sử dụng chung; một số chủ đầu tư chưa hướng dẫn việc sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị trong nhà chung cư theo đúng yêu cầu, quy trình kỹ thuật cho người sử dụng hoặc Ban quản trị nhà chung cư và một số trường hợp chủ đầu tư chưa bàn giao hệ thống hạ tầng kỹ thuật của nhà chung cư cho các cơ quan quản lý Nhà nước chuyên ngành;

- Về vi phạm xây dựng hoặc sử dụng tại nhà chung cư: Phần lớn các chung cư cũ (xây dựng trước năm 1975) có phần diện tích sử dụng chung đều bị cơi nới, chiếm dụng, thay đổi công năng sử dụng; một số chủ đầu tư, Ban quản trị chung cư sử dụng phần diện tích sử dụng chung không đúng mục đích; một số chung cư có tình trạng sử dụng căn hộ sai công năng, cụ thể là làm văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh, cửa hàng ăn-uống. Qua đó cho thấy, chủ đầu tư, Ban quản trị và chính quyền địa phương chưa thực sự quan tâm đến công tác quản lý công năng sử dụng căn hộ;

- Về chất lượng công trình: Đa số các chung cư được nghiệm thu đưa vào sử dụng trước năm 1975, nhà ở tập thể, chung cư được nghiệm thu đưa vào sử dụng trước khi Luật Nhà ở năm 2005 đều có hiện tượng nứt, lún, bong tróc, cốt thép bị ăn mòn, mái bê tông cốt thép và tường bao chung cư xuống cấp xảy ra tình trạng thấm dột nghiệm trọng; không có kinh phí bảo trì, khó vận động cư dân đóng góp kinh phí bảo trì, sửa chữa, không có hồ sơ thiết kế, hồ sơ hoàn công nên việc bảo trì, sửa chữa khó thực hiện;

- Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Một số chủ đầu tư chậm thực hiện công tác cấp Giấy chứng nhận cho người dân do còn vướng các thủ tục pháp lý về đất đai và vi phạm xây dựng chưa được xử lý dứt điểm; 

- Về quy định pháp luật: Hiện nay, các văn bản quy phạm pháp luật chưa có quy định về các biện pháp chế tài đối với vi phạm của chủ đầu tư, Ban quản trị trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư; chưa có biện pháp chế tài cụ thể đối với những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư được quy định tại Điều 23 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;

- Về quản lý, vận hành nhà chung cư tái định cư: Phần lớn cư dân không đóng phí quản lý vận hành ngoại trừ phí vệ sinh của từng căn hộ, gây khó khăn trong công tác quản lý vận hành chung cư; việc thực hiện sửa chữa các căn hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước đang tạm giao cho Công ty TNHH Một thành viên Dịch vụ công ích quận-huyện quản lý còn nhiều vướng mắc trong việc lập kế hoạch sửa chữa, trình tự thực hiện thẩm định phê duyệt hồ sơ thi công và thanh quyết toán công trình;

2.2. Về an toàn PCCC:

a) Mặt tích cực:

- Về thực hiện quy định thẩm duyệt về PCCC, hồ sơ PCCC và các điều kiện PCCC chung: Phần lớn các chung cư mới xây dựng đều đảm bảo hồ sơ thẩm duyệt về an toàn PCCC, tiêu lệnh PCCC, có thành lập đội PCCC cơ sở, trang bị phương tiện chữa cháy xách tay; có hồ sơ theo dõi, quản lý hoạt động về PCCC, có lưu trữ hồ sơ, sổ sách theo dõi, quản lý các hệ thống PCCC và các hệ thống kỹ thuật khác có liên quan đến PCCC;

- Về điều kiện về giao thông, nguồn nước phục vụ chữa cháy: Bên trong các nhà chung cư đều có nguồn nước phục vụ cho chữa cháy, vị trí xe chữa cháy dễ tiếp cận; đường giao thông phục vụ cho xe chữa cháy đảm bảo yêu cầu về PCCC. Khoảng cách an toàn PCCC giữa công trình đối với các công trình xung quanh đảm bảo theo yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn;

- Về lối thoát nạn: Các nhà chung cư đều có đủ cầu thang bộ thoát nạn bố trí phân tán, kích thước các vế thang có chiều rộng đảm bảo theo quy định của tiêu chuẩn, quy chuẩn hiện hành, hành lang thông thoáng;

b) Mặt hạn chế:

- Ý thức của cư dân, Ban quản trị ở một số chung cư đối với công tác an toàn PCCC chưa cao, chưa thực hiện đầy đủ các quy định về an toàn PCCC;

- Một số chung cư đã xây dựng, sử dụng lâu năm đặc biệt là các chung cư được xây dựng trước năm 1975 không được trang bị các phương tiện, hệ thống PCCC theo quy định, chưa đảm bảo công tác an toàn PCCC, công tác thoát nạn, chỉ trang bị bình chữa cháy xách tay;

- Chưa trang bị phương tiện, hệ thống chữa cháy đầy đủ, chưa thành lập đội PCCC cơ sở, không đảm bảo an toàn về PCCC trong việc cứu hộ, thoát nạn;

- Một số chung cư không có đơn vị chủ quản, Ban quản trị nên công tác bảo trì, kinh phí trang bị và bảo dưỡng phương tiện PCCC không có, công tác tuyên truyền và thực tập phương án tại chung cư không được thực hiện;

- Lực lượng PCCC tại chỗ không được thành lập và tổ chức tập huấn kiến thúc, nghiệp vụ PCCC chỉ là lực lượng tự phát, hô hoán hỗ trợ, không có chiến thuật chữa cháy hiệu quả;

- Riêng chung cư tái định cư: Hệ thống PCCC được trang bị tương đối đầu đủ, nhưng trong quá trình khai thác sử dụng không có chế độ bảo trì, bảo dưỡng, kiểm tra định ký, nên các hệ thống PCCC bị xuống cấp, hư hỏng, …; tình trạng không có thiết bị, phương tiện PCCC khác phổ biến do bị mất cắp hoặc để tránh mất cắp, lực lượng bảo vệ chung cư đã cất hết phương tiện vào kho hoặc gửi tại một số hộ dân gần hệ thống PCCC; ngoài ra, ý thức người dân sống tại chung cư tái định cư rất thấp, nhiều người còn cố ý làm hư hỏng hoặc đánh cắp các thiết bị báo cháy, chữa cháy; hệ thống báo cháy tự động còn bị ngắt; lực lượng PCCC tại chỗ còn rất ít, chưa được tập huấn nghiệp vụ về PCCC và chưa được cấp “Giấy chứng nhận huấn luyện nghiệp vụ PCCC”, nên khả năng xử lý tình huống yếu, lúng túng trong sử dụng phương tiện PCCC đã được trang bị khi có cháy xảy ra;

Thực tế cho thấy việc khai thác và sử dụng đối với các nhà chung cư chưa đáp ứng được các yêu cầu quy định về PCCC, còn nhiều bất cập, hạn chế và thiếu chặt chẽ, do mô hình quản lý khai thác khác nhau, như: có chung cư do người dân tự quản, có chung cư do đơn vị quản lý thuộc chủ đầu tư, có chung cư thuê đơn vị quản lý vận hành hoặc chung cư tái định cư do đơn vị công ích Nhà nước quản lý. Cơ chế hoạt động của các mô hình quản lý nêu trên không thống nhất, trách nhiệm quản lý công tác PCCC hạn chế. Việc quản lý, điều hành công tác PCCC còn lúng túng, nhất là trong việc quản lý, bảo dưỡng hệ thống thiết bị PCCC.

2.3. Về an toàn điện:

a) Mặt tích cực:

- Công tác an toàn điện được các cơ quan chuyên môn quan tâm kiểm tra, đôn đốc thực hiện;

- Phần lớn các chung cư mới xây dựng đều có hồ sơ thiết kế, hoàn công về an toàn điện.

- Đối với các chung cư đã bàn giao hệ thống điện cho các Công ty Điện lực địa phương quản lý, vận hành thì công tác đảm bảo an toàn điện thực hiện tương đối tốt;

b) Mặt hạn chế:

- Ý thức của cư dân, Ban quản trị ở một số chung cư đối với công tác an toàn điện chưa cao, chưa thực hiện đầy đủ các quy định về an toàn điện;

- Hệ thống điện câu móc không đúng quy định, gây mất an toàn điện;

- Phần quản lý đường dây hạ thế phía sau trạm biến thế của chung cư chưa có đầy đủ hồ sơ thẩm tra thiết kế, văn bản có ý kiến về sự phù hợp với quy hoạch phát triển điện lực địa phương, hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công, hồ sơ hoàn công công trình;

- Công tác huấn luyện an toàn và cấp thẻ an toàn cho người làm công việc vận hành thiết bị điện và máy phát chưa được huấn luyện hằng năm;

- Thiếu sơ đồ nguyên lý lưới hạ thế, bảng chỉ danh của các thiết bị;

- Thiếu quy trình vận hành, xử lý sự cố đường dây dẫn điện và máy phát;  

 

III. KIẾN NGHỊ

1. Đối với Ủy ban nhân dân Thành phố:

1.1. Giao Sở Xây dựng thực hiện:

a) Lập Kế hoạch xử lý các hành vi vi phạm xây dựng và vi phạm trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư sau khi có kết quả kiểm tra;

b) Lập Kế hoạch xử lý các vướng mắc trong quản lý, sử dụng nhà chung cư thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân Thành phố;

c) Lập Kế hoạch và tổ chức triển khai Luật Nhà ở năm 2014 liên quan đến lĩnh vực nhà chung cư, như: Phân hạng nhà chung cư; khung giá dịch vụ nhà chung cư thuộc sở hữu Nhà nước; tuyên truyền pháp luật về việc quản lý, sử dụng nhà chung cư; bồi dưỡng, đào tạo nghiệp vụ cho tổ chức, cá nhân trong hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư;

d) Phối hợp với Sở Tài chính có hướng dẫn cụ thể về quy trình, phân cấp thực hiện, phê duyệt hồ sơ sửa chữa các hư hỏng, bảo trì duy trì chất lượng tại các chung cư cũ trong đó có quyền sở hữu đan xen giữa Nhà nước và tư nhân;

đ) Báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố và Bộ Xây dựng kiến nghị Chính phủ ban hành Nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà ở năm 2014.

1.2. Giao Cảnh sát PCCC Thành phố:

Chủ trì, phối hợp với Phòng Cảnh sát Phòng cháy và chữa cháy quận-huyện lập kế hoạch kiểm tra an toàn về phòng cháy và chữa cháy nhằm hướng dẫn chủ đầu tư, Ban Quản trị nhà chung cư, cư dân khắc phục những thiếu sót để đảm bảo tốt công tác phòng cháy và chữa cháy. Xử lý nghiêm theo quy định của Luật Phòng cháy và chữa cháy đối với các trường hợp vi phạm về an toàn phòng cháy và chữa cháy.

1.3. Giao Sở Công thương:

Chủ trì, phối hợp với Công ty Điện lực địa phương lập kế hoạch kiểm tra an toàn về điện nhằm hướng dẫn chủ đầu tư, Ban Quản trị nhà chung cư, cư dân khắc phục những thiếu sót để đảm bảo tốt công tác an toàn điện và xử lý nghiêm theo quy định của Luật Điện lực đối với các trường hợp vi phạm về an điện; đồng thời tổ chức các đợt kiểm tra an toàn điện nhằm hướng dẫn chủ đầu tư, Ban quản trị, cư dân khắc phục kịp thời những thiếu sót như về dây dẫn, mối nối … để đảm bảo tốt công tác an toàn điện. Tổ chức huấn luyện an toàn và cấp thẻ an toàn điện cho người làm công việc vận hành đường dây dẫn điện, thiết bị điện (nếu có).  

1.4. Giao Sở Kế hoạch – Đầu tư:

Không cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh đối với những trường hợp có địa điểm đăng ký không thuộc khu thương mại – dịch vụ của các chung cư, cao ốc;

1.5. Giao Ủy ban nhân dân quận-huyện:

Phối hợp với Ủy ban nhân dân phường-xã-thị trấn và các đơn vị liên quan quan tâm, hướng dẫn và hỗ trợ các Ban quản trị nhà chung cư trên địa bàn để nâng cao hiệu quả quản lý nhà chung cư; đồng thời thường xuyên kiểm tra, xử lý theo thẩm quyền đối với các trường hợp vi phạm;

1.6. Ủy ban nhân dân Thành phố chỉ đạo các đơn vị liên quan, phối hợp đề xuất giải quyết các khó khăn, vướng mắc của chủ đầu tư trong việc thực hiện nghĩa vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ dân;  

1.7. Ủy ban nhân dân Thành phố có hỗ trợ về kinh phí thực hiện nâng cấp hạ tầng kỹ thuật xung quanh các công trình nhà chung cư (đường hẻm giao thông nội bộ, công viên, mảng xanh cộng đồng).

2. Đối với Bộ Xây dựng:

2.1. Cụ thể hóa các hành vi bị cấm trong quản lý sử dụng nhà chung cư và trình Chính phủ bổ sung việc xử phạt vi phạm hành chính kèm các biện pháp khắc phục hậu quả đối với các hành vi vi phạm trong quản lý sử dụng nhà chung cư;     

2.2. Công khai thông tin danh sách các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đạt chất lượng;

2.3. Sớm ban hành Thông tư hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư;

2.4. Sớm ban hành Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định cụ thể hình thức xử lý:

- Đối với chủ đầu tư có các hành vi:

+ Không lập và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư theo quy định;

+ Không bàn, bàn giao không đầy đủ bản vẽ hoàn công, hồ sơ lưu trữ, công tác quản lý vận hành, phần diện tích thuộc sở hữu chung nhà chung cư cho Ban quản trị;

+Chậm bàn giao hoặc không bàn giao quỹ kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư;

+ Không đóng kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư, kinh phí quản lý vận hành theo quy định;

+ Sử dụng không đúng mục đích, không báo cáo thu, chi tài chính về công tác quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư;

+ Không lập quy trình bảo trì công trình theo quy định;

+ Không bàn giao hệ thống kết cấu hạ tầng bên ngoài nhà chung cư cho cơ quan quản lý chuyên ngành của địa phương theo quy định của pháp luật;

- Đối với Ban quản trị có các hành vi:

+ Không tổ chức Hội nghị nhà chung cư thường niên;

+ Không lưu trữ hồ sơ nhà chung cư theo quy định;

+ Sử dụng không đúng mục đích, không báo cáo thu, chi tài chính về công tác quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư;

- Cần có quy định khung hoặc định mức cụ thể về thù lao của Ban quản trị Nhằm khuyến khích tinh thần, tạo động lực cho các thành viên Ban quản trị duy trì hoạt động.

- Cần quy định chi tiết, cụ thể, rõ ràng hơn về các nội dung của Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư. Đồng thời cần có quy định chế tài đối với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không thực hiện đúng nghĩa vụ mà pháp luật đã quy định (như không đóng góp kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì,…);

- Phải có quy định thống nhất về quyền sở hữu chung-riêng và có quy định biện pháp chế tài, xử lý khi các chủ thể vi phạm, mọi quy định, thương lượng trong Hợp đồng không theo quy định pháp luật đều vô hiệu và nghĩa vụ pháp lý cụ thể;

- Đề nghị thành viên Ban quản trị nhà chung cư phải tham gia khóa đào tạo chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư;

- Quy định chi tiết và chặt chẽ về việc thành lập Ban quản trị, tiêu chuẩn đối với thành viên Ban quản trị;

- Quy định bắt buộc các chủ đầu tư khi bán căn hộ phải thu quỹ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư, quỹ này phải được gửi vào tài khoản ngân hàng và phải được phong tỏa đến khi bàn giao lại cho Ban quản trị nhà chung cư;

- Quy định trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc kiểm tra, giám sát hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư;

- Quy định về khai thác, thu, chi, công khai các nguồn thu khác của nhà chung cư;

- Hướng dẫn Ban quản trị các nguyên tắc khi ký hợp đồng kinh tế, sử dụng hóa đơn tài chính. 

 

PHÒNG QUẢN LÝ NHÀ VÀ CÔNG SỞ