Thực trạng và giải pháp về công tác quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

 I. Thực trạng về nhà chung cư trên địa bàn thành phố:

Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị cấp đặc biệt, có quy mô dân số tập trung đông nhất cả nước, số liệu thống kê đến tháng 12/2014 thành phố có diện tích tự nhiên 2.095,01 km² (các quận nội thành 494,01 km² và các huyện ngoại thành 1.601 km²), dân số trung bình 8.087.748 người (các quận nội thành 6.524.266 người và các huyện ngoại thành 1.563.482 người).

Trong xu thế phát triển đô thị chung hiện nay, việc phát triển căn hộ chung cư tại thành phố là tất yếu khách quan, nhằm tiết kiệm quỹ đất ở đang ngày càng khang hiếm và đảm bảo chỗ ở cho người dân sống trên địa bàn thành phố.

Nhằm đưa hoạt động của nhà chung cư đi vào nề nếp, ổn định; thời gian vừa qua, Quốc hội, Chính phủ và Bộ Xây dựng đã ban hành các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư, như: Luật Nhà ở năm 2005, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ, Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02/6/2008 hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư, Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư, Thông tư số 14/2011/TT-BXD ngày 25/11/2011 quy định về hoạt động đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, Công văn số 2544/BXD-QLN ngày 19/11/2009 đề nghị các địa phương rà soát, kiểm tra các chủ đầu tư và các chủ sở hữu về công năng sử dụng và công tác phòng cháy, chữa cháy nhà chung cư.

Thống kê đến tháng 12/2014, toàn thành phố có 1.244 chung cư, được phân loại như sau:

- Số lượng chung cư được xây dựng trước năm 1975 là 494 chung cư (trong đó có 65 chung cư hư hỏng đang có kế hoạch tiếp tục di dời, xây dựng lại);

- Số lượng chung cư được xây dựng sau năm 1975 là 750 chung cư. 

Trong số 1.244 chung cư có 1.161 chung cư trong nội thành, 83 chung cư tại ngoại thành. 1.107 chung cư đã đưa vào sử dụng, 30 chung cư hoàn thành nhưng chưa đưa vào sử dụng, 107 chung cư đang thi công;

- Địa phương có nhiều chung cư nhất là quận 5 với 273 chung cư;

- Địa phương có ít chung cư nhất là huyện Hóc Môn với 01 chung cư;

- Củ Chi và Cần Giờ là hai địa phương không có chung cư.

 

II. Tình hình quản lý sử dụng, chất lượng công trình, an ninh trật tự đối với nhà chung cư trên địa bàn thành phố:

Đến tháng 12/2014, Sở Xây dựng đã tiếp nhận được thông tin của 63 chung cư do Ủy ban nhân dân các quận, huyện, Ban quản trị, cư dân phản ánh tình hình quản lý sử dụng, chất lượng công trình, an ninh trật tự về nhà chung cư (trong đó có 06 chung cư cao cấp, 53 chung cư cấp trung bình và 04 chung cư thấp tầng), liên quan đến 16 nội dung cụ thể như sau:

1. Tranh chấp giữa Ban quản trị, cư dân với chủ đầu tư về phần diện tích sở hữu và sử dụng chung:

Đây là loại nội dung phản ánh, tranh chấp nhiều nhất, chiếm tỷ lệ 21/63 nhà chung cư.

- Về tranh chấp phần diện tích sở hữu chung thường xảy ra tranh chấp là tầng hầm để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, hành lang, sân thượng. Chủ đầu tư cho thuê phần diện tích sở hữu chung để kinh doanh, thu lợi nhuận. 

- Về tranh chấp phần diện tích sử dụng chung như: hồ bơi, công viên, lòng đường, vỉ hè trong nội bộ chung cư. Chủ đầu tư kinh doanh hồ bơi, sử dụng phần diện tích sử dụng chung làm nơi đậu xe có thu phí. 

2. Phản ánh về việc quản lý sử dụng kinh phí quản lý vận hành: 

Đây là loại tranh chấp nhiều thứ hai (chiếm tỷ lệ 17/63 nhà chung cư) bao gồm các nội dung:

- Chủ đầu tư không đóng phí quản lý vận hành nhà chung cư đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng hoặc phần diện tích căn hộ chưa bán.

- Chủ đầu tư hoặc Ban quản trị tự ý nâng mức phí quản lý vận hành, sử dụng quỹ kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư.

- Chủ đầu tư hoặc Ban quản trị nhà chung cư không kiểm tra hoặc đề nghị doanh nghiệp quản lý vận hành báo cáo thu, chi tài chính trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư.

3. Phản ánh về công tác đảm bảo an toàn PCCC:

Đây là loại tranh chấp nhiều thứ ba (chiếm tỷ lệ 15/63 nhà chung cư) gồm các nội dung: Thiếu trang thiết bị báo cháy và chữa cháy, về công tác duy tu sửa chữa các thiết bị báo cháy và chữa cháy, chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế về PCCC đã được cơ quan chức năng thẩm duyệt, lấn chiếm hành lang, lối thoát hiểm để buôn bán làm ảnh hưởng đến việc thoát nạn khi có sự cố xảy ra, thay đổi công năng sử dụng của một bộ phận công trình làm ảnh hưởng đến công tác PCCC, chủ đầu tư hoặc Ban quản trị không tập huấn về công tác PCCC cho cư dân, không có đội PCCC tại chỗ đã qua lớp huấn luyện của Cảnh sát PCCC.

4. Phản ánh về việc quản lý sử dụng quỹ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung:

- Về việc thu kinh phí để bảo trì một công việc cụ thể đối với nhà chung cư có những căn hộ bán trước khi Luật Nhà ở năm 2005 và những căn hộ bán sau khi Luật Nhà ở năm 2005.

- Về việc chủ đầu tư ký Hợp đồng mua bán căn hộ với cư dân sau ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành nhưng không thu 2% kinh phí bảo trì và trong Hợp đồng mua bán căn hộ không quy định khoản kinh phí này.

- Chủ đầu tư không đóng góp quỹ kinh phí bảo trì. 

- Chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị.        

- Chủ đầu tư không báo cáo công khai việc quản lý quỹ kinh phí bảo trì.

5. Phản ánh về việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư không đúng theo quy định:

- Chủ đầu tư không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định.

- Chủ đầu tư có tổ chức Hội nghị nhà chung cư nhưng số lượng chủ sở hữu, chủ sử dụng tham dự không đủ theo quy định. 

- Chủ đầu tư có tổ chức Hội nghị nhà chung cư nhưng không mời chính quyền địa phương tham dự và cũng không lập thủ tục để Ban quản trị được chính quyền địa phương công nhận.  

6. Phản ánh về chất lượng công trình xây dựng:

- Tầng hầm thi công không đúng thiết kế nên bị nứt, rò rỉ thấm nước qua vách hầm;

- Chủ đầu tư lắp đặt thang máy không đúng với nhãn hiệu ghi trong Hợp đồng mua bán.

- Thang máy thường xuyên bị hư hỏng.

- Chủ đầu tư thay đổi công năng sử dụng của một bộ phận công trình làm ảnh hưởng đến chất lượng công trình xây dựng.  

- Một số hộ dân đập các bức tường trong các căn hộ, làm thay đổi thiết kế ảnh hưởng đến chất lượng công trình xây dựng.

- Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghiệm thu chất lượng công trình xây dựng đưa vào sử dụng.

- Chủ đầu tư có vi phạm trong quá trình đầu tư xây dựng dự án như: thiết kế, thi công, giám sát, quản lý chất lượng công trình, PCCC, rút ruột, đánh tráo, giảm chất lượng vật liệu trang thiết bị trong căn hộ.

7. Phản ánh về việc lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư:

- Chủ đầu tư muốn nắm giữ quyền quản lý vận hành nhà chung cư để có thể thu lợi nhuận từ đó.

- Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư là công ty con của chủ đầu tư.

- Ban quản trị lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành không thông qua Hội nghị nhà chung cư, vi phạm Luật Đấu thầu, không minh bạch. 

8. Phản ánh về việc chủ đầu tư chậm lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cư dân:

Theo quy định tại Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ trước đây và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hiện nay, thì chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (viết tắt là Giấy chứng nhận) đối với căn hộ chung cư cho người mua.

Cư dân phản ánh, khiếu nại chủ đầu tư do thời gian thực hiện cấp Giấy chứng nhận chậm hơn so với quy định của Hợp đồng mua bán.

Việc chủ đầu tư chậm lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ xem như đã vi phạm Hợp đồng mua bán, do đó người mua căn hộ có quyền khởi kiện tại Tòa án để được xem xét, giải quyết theo quy định tại Khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2005.

9. Phản ánh về thu phí trông giữ xe:

Chủ đầu tư, Ban quản trị, doanh nhiệp quản lý vận hành thu phí giữ xe cao hơn so với mức quy định. 

10. Phản ánh về hoạt động của Ban quản trị:

- Chủ đầu tư tự ý đưa người vào giành hết vị trí thành viên Ban quản trị.

- Ban quản trị có tình trạng lạm dụng quyền hạn; chi sai nguyên tắc, chi tiêu vượt hạn mức quy định; có hành vi không minh bạch, vụ lợi trong việc thu chi tài chính đối với quỹ kinh phí bảo trì và kinh phí quản lý vận hành; không tuân thủ nguyên tắc tập trung dân chủ, không thông qua các thành viên của Ban quản trị trong xử lý công việc quản lý vận hành nhà chung cư.

- Ban quản trị tùy tiện nâng mức phí dịch vụ, phụ cấp trách nhiệm không thông qua Hội nghị nhà chung cư.

- Ban quản trị ký kết các Hợp đồng cung cấp dịch vụ vận hành và Hợp đồng bảo trì, có những Hợp đồng có giá trị cao mà không thông qua Hội nghị nhà chung cư bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu kín và cũng không tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật về tài chính.

- Xảy ra mâu thuẫn trong nội bộ Ban quản trị.

- Thành viên Ban quản trị hăm dọa, xúc phạm nhân phẩm và danh dự người dân.

- Thành viên Ban quản trị tự ý miễn nhiệm hoặc bán nhà chuyển đi nơi khác nên gây khó khăn cho hoạt động của Ban quản trị.  

11. Phản ánh về vệ sinh môi trường:

- Hệ thống thoát nước sàn ở các nhà vệ sinh thấm dột, bốc mùi hôi.          

- Một số hộ dân chiếm dụng phần sở hữu chung để kinh doanh dịch vụ ăn uống gây ô nhiễm môi trường.

- Nguồn nước sinh hoạt thường xuyên bị đục.

- Tình trạng ô nhiễm môi trường tại các phần diện tích sử dụng chung.

12. Phản ánh về an ninh, trật tự:

- Một số hộ dân chiếm dụng phần sở hữu chung, lấn chiếm lòng lề đường để kinh doanh dịch vụ ăn uống gây mất an ninh trật tự.

- Các đơn vị bảo vệ do chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp quản lý vận hành thuê chưa làm tốt trách nhiệm gây mất an ninh trật tự.

13. Tranh chấp về Hợp đồng mua bán căn hộ:

- Hợp đồng mua bán căn hộ được chủ đầu tư ký sau ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành và trong Hợp đồng không quy định việc đóng quỹ kinh phí bảo trì nên chủ đầu tư đề nghị cư dân đóng thêm khoản kinh phí này. 

- Theo Hợp đồng mua bán căn hộ thì chủ đầu tư quy định mỗi cư dân phải đóng phí 0,5% trên giá trị Hợp đồng để chủ đầu tư thay mặt chủ hộ làm thủ tục chuyển quyền sở hữu.

- Chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ và không chi trả lãi phạt cho việc này như trong Hợp đồng mua bán căn hộ đã quy định.

- Chủ đầu tư đã thu dư số tiền VAT của người mua căn hộ, vì theo Luật Thuế giá trị gia tăng năm 2008 thì chuyển quyền sử dụng đất là đối tượng không chịu thuế VAT.

14. Phản ánh việc chủ đầu tư không bàn giao Bản vẽ hoàn công và các hồ sơ liên quan đến bảo trì, vận hành nhà chung cư cho Ban quản trị:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng thì chủ đầu tư hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cư có trách nhiệm lập, lưu trữ hồ sơ và bàn giao cho Ban quản trị khi Ban này được thành lập. Tuy nhiên, có một số chủ đầu tư chung cư chưa bàn giao Bản vẽ hoàn công và các hồ sơ liên quan đến công tác bảo trì, vận hành nhà chung cư cho Ban quản trị. 

15. Tranh chấp về diện tích căn hộ:

- Khi thực hiện ký hợp đồng mua bán nhà cho bên mua, chủ đầu tư đã tính diện tích căn hộ lớn hơn rất nhiều so với Giấy phép xây dựng, Quyết định phê duyệt của cơ quan nhà nước.

- Tranh chấp về chênh lệch diện tích căn hộ trong Giấy chứng nhận nhỏ hơn so với Hợp đồng mua bán.

16. Về bảo hành nhà chung cư:

Chủ đầu tư khi ký Hợp đồng mua bán căn hộ xác định thời hạn bảo hành công trình không đúng theo quy định.

 

III. Nhận xét, đánh giá:

1. Ưu điểm:

- Việc đầu tư xây dựng nhà chung cư là xu hướng phát triển tất yếu tại các đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu về nhà ở của nhân dân thành phố.

- Việc đầu tư xây dựng nhiều nhà chung cư đã làm thay đổi diện mạo của thành phố trong thời gian vừa qua, góp phần chỉnh trang đô thị, giải quyết nhu cầu nhà ở và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.

- Việc Quốc hội, Chính phủ và Bộ Xây dựng ban hành các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến nhà chung cư, đã quy định quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc quản lý sử dụng nhà chung cư đã được đa số các chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, các tổ chức, cá nhân chấp hành nghiêm túc, góp phần nâng cao điều kiện sống; đảm bảo an toàn cho người sử dụng, đảm bảo an ninh trật tự; tạo lập nếp sống văn minh đô thị tại các chung cư; duy trì chất lượng, kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh, môi trường của các chung cư.

- Xác lập được mô hình quản lý nhà chung cư theo nguyên tắc xã hội hóa, kết hợp với vai trò quản lý Nhà nước của các cấp chính quyền.

- Vai trò của Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân các quận, huyện, Ủy ban nhân dân các phường, xã, thị trấn góp phần kiểm tra, kiểm soát, giải quyết các tranh chấp liên quan đến công tác quản lý vận hành nhà chung cư, góp phần đưa tình hình hoạt động của các chung cư trên địa bàn thành phố đi vào nề nếp, ổn định.   

2. Khuyết điểm:  

- Vẫn còn một số ít chủ đầu tư, Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành chưa thực hiện đúng các quy định của pháp luật, chưa nắm rõ các quy định về bảo trì công trình, bảo trì trang thiết bị kỹ thuật, chưa quan tâm đến việc quản lý, vận hành hệ thống điện cung cấp cho nhà chung cư, chưa thật sự quan tâm đến việc thành lập, tập huấn lực lượng PCCC tại chỗ, không có chế độ bảo trì, bảo dưỡng, kiểm tra định kỳ các hệ thống PCCC.

- Các chủ sở hữu trong nhà chung cư chưa quan tâm đầy đủ đến quyền lợi, trách nhiệm của mình trong quản lý sử dụng nhà chung cư.

- Các văn bản quy phạm pháp luật chưa có chế tài xử lý đối với hành vi của chủ đầu tư, Ban quản trị hoặc cư dân như: không đóng góp quỹ kinh phí bảo trì; không đóng góp kinh phí quản lý vận hành; thu phí trông giữ xe cao hơn quy định; không bàn giao quỹ kinh phí bảo trì, công tác quản lý vận hành, bản vẽ hoàn công và hồ sơ liên quan đến bảo trì, vận hành nhà chung cư cho Ban quản trị; chậm lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ.

- Các văn bản quy phạm pháp luật có nhiều nội dung chưa thống nhất với nhau, có sự chồng chéo như: Quy định về phần diện tích thuộc sở hữu chung, riêng; quy định về cách tính diện tích sàn căn hộ; quy định về thời gian bảo hành công trình xây dựng.

- Sở Xây dựng là cơ quan quản lý Nhà nước về nhà ở nhưng thời gian qua chưa tập trung quyết liệt đối với công tác này, như chủ động lập Kế hoạch kiểm tra, hướng dẫn, đôn đốc Ủy ban nhân dân các quận, huyện tập huấn nghiệp vụ về công tác quản lý sử dụng nhà chung cư, tổ chức tập huấn, tuyên truyền các văn bản quy phạm pháp luật cho các chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, Ban quản trị nhà chung cư.      

- Chính quyền địa phương thiếu kiểm tra, giám sát hoặc xử lý chưa triệt để trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cư như: Thiếu tuyên truyền, vận động các tổ chức, cá nhân hiểu và chấp hành các quy định của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư và các quy định pháp luật; thiếu kiểm tra và giải quyết chưa triệt để những vấn đề vướng mắc phát sinh trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cư, chưa có cơ chế kiểm tra, giám sát hoạt động của Ban quản trị; chưa phối hợp tốt với chủ đầu tư hoặc đơn vị đang quản lý nhà chung cư hoặc Ban quản trị giải quyết các vấn đề liên quan bảo trì, quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn; chưa thật sự quan tâm đến công tác quản lý công năng sử dụng căn hộ, trong khi đây là một trong những nguyên nhân ảnh hưởng đến sự an toàn và an ninh trật tự tại chung cư.

- Chính quyền địa phương chưa thực hiện tốt công tác kiểm tra các chung cư trên địa bàn về tình hình an toàn PCCC, an toàn điện, chất lượng công trình xây dựng, tình hình xây dựng để xử lý hoặc đề xuất biện pháp xử lý.

- Các Sở, ngành thành phố chưa có cơ chế phối hợp trong việc theo dõi, kiểm tra các chung cư trên địa bàn về tình hình an toàn PCCC, an toàn điện, chất lượng công trình xây dựng, tình hình xây dựng, ...

 

IV. Giải pháp:   

- Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành, Ban quản trị, cư dân.

- Tổ chức tập huấn cho Ủy ban nhân dân quận, huyện, Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn, đơn vị quản lý vận hành các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư.

- Sở Xây dựng định kỳ lập Kế hoạch kiểm tra các công trình nhà chung cư trọng điểm theo ý kiến đề xuất của Ủy ban nhân dân các quận, huyện và theo chỉ đạo của Ủy ban nhân dân thành phố; đồng thời triển khai Ủy ban nhân dân các quận, huyện kiểm tra tất cả các chung cư còn lại trên địa bàn theo các tiêu chí của Kế hoạch đề ra. 

- Sở Xây dựng phối hợp chặt chẽ với các đơn vị có liên quan như Cảnh sát PCCC thành phố, Sở Công thương, Sở Tài nguyên và môi trường, Công an thành phố, Ủy ban nhân dân quận, huyện, Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn trong việc kiểm tra, xử lý vi phạm trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư.

 

V. Những nội dung kiến nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng điều chỉnh, bổ sung văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư:      

1. Nội dung kiến nghị Chính phủ:

Kiến nghị Chính phủ ban hành các văn bản quy phạm pháp luật xử lý đối với các hành vi sau:

- Chủ đầu tư cố tình không tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu;

- Chủ đầu tư không bàn giao công tác quản lý vận hành nhà chung cư và quỹ bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị;

- Chủ đầu tư hoặc cư dân không đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư;

- Chủ đầu tư hoặc Ban quản trị không báo cáo thu, chi tài chính về quản lý vận hành và bảo trì nhà chung cư hoặc sử dụng sai mục đích, lạm dụng đối với các quỹ kinh phí này.

2. Nội dung kiến nghị Bộ Xây dựng:

Kiến nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2015, để thay thế Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; nhằm giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn như nêu trên và phù hợp với quy định pháp luật về nhà chung cư đã thay đổi.

(Phòng Quản lý nhà và công sở)