Tổng kết công tác bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước tại Thành phố Hồ Chí Minh (1994-2014)

1. Tổ chức thực hiện thí điểm Nghị định số 61/CP

Vì đây là một chủ trương lớn, khối lượng công việc nhiều và nhất là tính chất công việc lại rất phức tạp. Do đó, trước khi tổ chức triển khai đại trà, thành phố đã tổ chức thí điểm thực hiện công tác bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ, cụ thể như sau:

Cơ sở pháp lý

Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành Quyết định số 3964/QĐ-UB-QLĐT ngày 22/11/1994 ban hành qui trình giải quyết hồ sơ mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị định số 61/CP của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Công tác tổ chức

Thành phố đã thành lập Hội đồng bán nhà ở Thành phố và Hội đồng bán nhà ở các Quận – Huyện. Giúp việc cho Hội đồng bán nhà ở thành phố là Ban Kiểm tra bán nhà ở, bao gồm các tổ nghiệp vụ về pháp lý, kỹ thuật, tài chính; có trách nhiệm xác định, kiểm tra hồ sơ bán nhà ở về thành phần hồ sơ, pháp lý sử dụng nhà, đơn giá đất, đơn giá nhà, tỷ lệ chất lượng còn lại của căn nhà, trình Hội đồng bán nhà ở thành phố.

Tại từng quận – huyện, thành lập các tổ nghiệp vụ trực thuộc Phòng Quản lý đô thị và Công ty Dịch vụ công ích để giúp việc cho Hội đồng bán nhà ở quận – huyện.

Triển khai, hướng dẫn nghiệp vụ

Thành phố đã tổ chức triển khai các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, tập huấn về nghiệp vụ công tác bán nhà ở theo phương thức tập trung.

Đồng thời, tổ chức cho các Hội đồng bán nhà ở quận – huyện thực tập trong thời gian một tuần, kiểm tra kết quả thực tập một số hồ sơ bán nhà ở điển hình; đảm bảo cho tất cả cán bộ, công chức, nhân viên của thành phố và các quận – huyện nắm vững các kiến thức chuyên môn cần thiết và kinh nghiệm tác nghiệp cụ thể.

Chọn mẫu để thực hiện thí điểm 

Thành phố đã chọn lọc danh sách 550 căn nhà ở mẫu, bao gồm 50 căn nhà biệt thự, 500 căn nhà phố và chung cư tại tất cả địa bàn các quận – huyện, để thí điểm lập hồ sơ bán nhà ở; sau đó, tổ chức ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở, thu tiền bán nhà, thu các nghĩa vụ về thuế và lập thủ tục, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua nhà. 

Tổ chức sơ kết, rút kinh nghiệm

Kết thúc giai đoạn thực hiện thí điểm công tác bán nhà ở theo Nghị định số 61/CP, thành phố đã tổ chức sơ kết, rút kinh nghiệm, hoàn chỉnh Đề án bán nhà ở, trình Hội đồng nhân dân thành phố thông qua và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

2. Tổ chức thực hiện đại trà Nghị định số 61/CP

Trên cơ sở Đề án bán nhà ở đã được phê duyệt, thành phố đã tổ chức triển khai thực hiện đại trà công tác bán nhà ở theo Nghị định số 61/CP trên toàn bộ địa bàn thành phố, vừa khẩn trương đẩy nhanh tiến độ thực hiện, vừa thận trọng bảo đảm sự chính xác của từng hồ sơ bán nhà ở.

Phân loại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Tổng số quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thuộc thẩm quyền quản lý của thành phố là 102.396 căn, trong đó:

- Thuộc diện được bán : 95.403 căn, tỷ lệ 91,44%.

- Thuộc diện không được bán: 6.993 căn, tỷ lệ   8,56%.

Những căn hộ thuộc diện không được bán theo Nghị định số 61/CP, có các nguyên nhân sau:

- Nhà ở thuộc khu vực quy hoạch xây dựng các công trình khác hoặc cải tạo thành nhà ở mới, bao gồm cả danh sách nhà biệt thự giữ lại không bán.

- Nhà chuyên dùng đang bố trí tạm làm nhà ở (khách sạn, nhà nghỉ, trường học, bệnh viện, trụ sở làm việc, kho tàng và các loại nhà chuyên dùng khác).

- Nhà ở thuộc quy hoạch lộ giới, hành lang bảo vệ an toàn hạ tầng kỹ thuật, hoặc thuộc quy hoạch thực hiện dự án, đã có quyết định thu hồi đất. 

- Chung cư hư hỏng, đã có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại.

- Căn hộ có cấu trúc kiểu không khép kín, không thể thỏa thuận được về phần diện tích sử dụng chung, chủ yếu là diện tích để bố trí khu vệ sinh.

- Nhà thuộc diện không được bán theo Nghị định số 61/CP, phải bán theo cơ chế giá thị trường hoặc cơ chế hai giá.

- Nhà có thời điểm bố trí sử dụng sau ngày Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 118/QĐ-TTg ngày 27/11/1992.

- Các loại nhà khác thuộc diện không được bán.

Kết quả giải quyết hồ sơ bán nhà ở

Tổng số quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước diện được bán là 95.403 căn hộ, kết quả giải quyết hồ sơ bán nhà ở như sau:

- Đã bán: 93.632 căn hộ, tỷ lệ 98,14%. Tổng số tiền bán nhà ở đã thu được vào Kho bạc nhà nước là 6.231.613.505.392đ, chưa tính nguồn thu thuế trước bạ.

- Chưa bán: 1.771 căn, tỷ lệ 01,86%.

Nguyên nhân thành phố chưa bán được 1.771 căn hộ như sau:

- Người thuê nhà ở có hoàn cảnh kinh tế khó khăn, không đủ điều kiện để mua nhà ở: 1445 căn.

- Chưa giải quyết dứt điểm tranh chấp, khiếu nại trong nội bộ gia đình hoặc giữa các hộ sử dụng chung trong cùng một căn nhà: 62 căn.

- Người thuê nhà không đồng ý với việc xác lập sở hữu nhà nước, đang được xử lý theo Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02/4/2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các văn bản có liên quan: 127 căn.

- Nguyên nhân khác: 137 căn.

Nhằm tổng kết những kết quả đã đạt được, chỉ rõ những mặt còn tồn tại, thành phố đã tổ chức tổng kết công tác bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định số 61/CP từ năm 1994 đến năm 2007, đề xuất khen thưởng cho 90  đơn vị và 640 cá nhân có thành tích, cụ thể như sau:

- Thủ tướng Chính phủ có Quyết định số 111/QĐ-TTg ngày 20/01/2009 tặng Bằng khen cho 12 đơn vị và 22 cá nhân.

- Bộ trưởng Bộ Xây dựng có Quyết định số 106/QĐ-BXD ngày 11/02/2009 tặng Bằng khen cho 14 đơn vị và 72 cá nhân.

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố có Quyết định số 3965/QĐ-UBND ngày 13/9/2008 và Quyết định số 3268/QĐ-UBND ngày 04/7/2009 tặng Bằng khen cho 25 đơn vị và 174 cá nhân.

- Giám đốc Sở Xây dựng có Quyết định số 3965/QĐ-SXD-VP ngày 25/7/2008 tặng Giấy khen cho 39 đơn vị và 372 cá nhân.

Trong giai đoạn cuối thực hiện công tác bán nhà ở theo Nghị định số 61/CP, cũng như các tỉnh, thành phố khác, Thành phố Hồ Chí Minh cũng khá bị động, lúng túng về thời điểm kết thúc công tác bán nhà ở, theo các văn bản sau:

- Công văn số 1388/TTg-CN ngày 16/9/2005 của Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo kết thúc công tác bán nhà ở vào ngày 31/12/2006.

- Công văn số 73/TTg-CN ngày 16/01/2007 của Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo kết thúc công tác bán nhà ở đến hết năm 2007.

- Công văn số 827/TTg-KTN ngày 29/5/2008 của Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo kết thúc công tác bán nhà ở đến hết năm 2010.

- Sau khi Thủ tướng Chính phủ có Công văn số 469/TTg-KTN ngày 29/3/2011, với nội dung chỉ đạo tiếp tục thực hiện bán nhà ở cho đến khi có Nghị định mới thay thế Nghị định số 61/CP, công tác bán nhà ở tại thành phố mới được tiếp tục thực hiện ổn định, cho đến khi Chính phủ ban hành Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013.

 NHẬN XÉT ĐÁNH GIÁ

Công tác bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định số 61/CP đã được triển khai sâu rộng trên địa bàn thành phố, nhìn lại quá trình 20 năm triển khai thực hiện, nhận thấy:

1. Những mặt đã làm được

A) Về kết quả thực hiện công tác bán nhà ở

Đã bán được 93.632 căn, trên tổng số 95.403 căn thuộc diện được bán, đạt tỷ lệ 98,14%. Có thể khẳng định là thành phố đã cơ bản hoàn thành công tác bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định số 61/CP. Điều này có ý nghĩa chính trị hết sức to lớn, vì đã đáp ứng được nhu cầu bức thiết về nhà ở của những gia đình chính sách, người có công với cách mạng, lực lượng cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang công tác tại các cơ quan trung ương, địa phương và nhân dân lao động.

Kết quả đó đã giải quyết những vấn đề tồn tại của chế độ cũ để lại, nguồn thu tiền bán nhà ở được thành phố tái đầu tư cho việc phát triển nhà ở, đồng thời sau khi chuyển từ sở hữu nhà nước sang sở hữu tư nhân đã huy động được nguồn lực của người dân đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà ở, góp phần phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, qua đó góp phần khẳng định niềm tin của người dân vào các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước.

B) Về chỉ đạo và tổ chức thực hiện

- Về chỉ đạo: Thành Ủy, Ủy ban nhân dân thành phố đã xác định đây là một nhiệm vụ trọng tâm, nên đã chỉ đạo các Sở ngành thành phố chủ động phối hợp; đồng thời, thường xuyên chỉ đạo cho cấp ủy và Ủy ban nhân dân quận - huyện tập trung lãnh đạo, tạo mọi điều kiện thuận lợi về chủ trương, chính sách, tổ chức, nhân sự, kinh phí và các điều kiện cần thiết khác để đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bán nhà ở trên toàn bộ địa bàn thành phố.

- Về ban hành văn bản: Căn cứ vào các quy định của Chính phủ, Bộ Xây dựng, các Bộ ngành Trung ương và tình hình thực tế của thành phố trong từng thời kỳ, Ủy ban nhân dân thành phố đã kịp thời ban hành các văn bản quy phạm pháp luật như đã nêu trên, tạo ra cơ sở pháp lý vững chắc, quy định rõ ràng về trình tự, thủ tục, là tiền đề quan trọng để vừa đẩy nhanh tiến độ thực hiện, vừa đảm bảo chặt chẽ, chính xác trong từng hồ sơ bán nhà.

- Về phân công, phân cấp: Đây là lĩnh vực thể hiện rõ nét nhất sự năng động, sáng tạo của thành phố, ban đầu chỉ có Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố ký Quyết định bán nhà. Sau đó, căn cứ vào quy định và tình hình thực tế của từng thời kỳ, việc ký quyết định bán nhà đã được ủy quyền, phân cấp cho Giám đốc Sở Xây dựng và Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận – huyện. Vai trò của Hội đồng bán nhà ở thành phố chuyển dần từ tác nghiệp trực tiếp, đến thực hiện kiểm tra, giám sát và cuối cùng chủ yếu là hướng dẫn nghiệp vụ cho Hội đồng bán nhà ở quận – huyện.

- Về trình tự thủ tục: Các bộ phận nghiệp vụ được tổ chức hợp lý tại các cơ quan, đơn vị thực hiện công tác bán nhà từ cấp thành phố đến cấp quận – huyện. Trình tự, thủ tục giải quyết hồ sơ bán nhà được quy định chặt chẽ, thường xuyên cải tiến, đáp ứng yêu cầu về cải cách hành chính, giảm bớt phiền hà cho người mua nhà và hạn chế đến mức thấp nhất những vụ việc tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. 

2. Những mặt còn tồn tại

Kiểm điểm lại quá trình thực hiện công tác bán nhà ở theo Nghị định số 61/CP, vẫn còn một số mặt tồn tại, chủ yếu là do các nguyên nhân chủ quan, cụ thể như sau:

A) Vẫn còn 1.771 căn hộ chưa bán

Ủy ban nhân dân thành phố đã chỉ đạo các Hội đồng bán nhà ở tập trung giải quyết nhanh những khó khăn, vướng mắc phát sinh; chỉ đạo các cơ quan, đơn vị có liên quan phối hợp giải quyết những vụ việc tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; thậm chí, đối với các hộ khó khăn, các công ty đã tiếp xúc trực tiếp để giải thích, vận động (mỗi hộ lập biên bản tiếp xúc 3 lần), một số hộ đặc biệt khó khăn, Ủy ban nhân dân quận – huyện đã vận động hỗ trợ tiền mua nhà.

Tuy nhiên, thành phố vẫn còn 1.771 căn hộ thuộc diện được bán nhưng đến nay vẫn chưa bán, do các nguyên nhân sau:

- Nguyên nhân khách quan: Do người mua nhà có hoàn cảnh kinh tế khó khăn; hoặc do có tranh chấp trong nội bộ gia đình, tranh chấp giữa các hộ sử dụng cùng một căn nhà; hoặc khiếu nại đòi lại quyền sở hữu nhà, chưa được giải quyết dứt điểm.

- Nguyên nhân chủ quan:

+ Các văn bản quy phạm pháp luật quy định về chính sách hỗ trợ di dời những hộ thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để thực hiện dự án chưa phù hợp với tình hình thực tế.

+ Các văn bản quy phạm pháp luật làm cơ sở để giải quyết tranh chấp, khiếu nại chưa thật sự đầy đủ và chưa đồng bộ.

+ Do tính chất phức tạp, nên một số cơ quan, đơn vị có biểu hiện ngán ngại, thiếu sự đeo bám, đề xuất các giải pháp phù hợp để giải quyết dứt điểm các vụ việc tranh chấp, khiếu nại.

B) Về chủ trương bán nhà theo cơ chế hai giá

Do đặc điểm tình hình của thành phố, Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành Công văn số 3506/UB-QLĐT ngày 15/11/1995, Công văn số 3226/UB-ĐT ngày 14/9/2001 và Công văn số 2775/UBND-ĐT ngày 13/6/2011, bán nhà theo cơ chế hai giá đối với loại nhà biệt thự, nhà phố mặt tiền đường có diện tích trên 80m². Hiện nay, Ủy ban nhân dân thành phố đã báo cáo, Bộ Xây dựng đang chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính xem xét, trình Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo. Nguyên nhân của chủ trương bán nhà theo cơ chế hai giá như sau:

- Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước của thành phố thuộc diện có người xuất cảnh, thường có diện tích tương đối lớn so với mặt bằng chung về diện tích bình quân đầu người, cũng như tiêu chuẩn về diện tích cấp nhà cho cán bộ, công chức. 

- Thành phố muốn tạo ra sự công bằng về diện tích nhà ở bình quân đầu người, đồng thời tăng thêm nguồn thu cho ngân sách. Mặc dù chủ trương này có lợi cho nhà nước nhưng khi thực hiện lại chưa xin ý kiến của Chính phủ.

TH.S ĐỖ PHI HÙNG