Giao lưu trực tuyến: Xây nhà ở thành phố, làm sao để giảm phiền phức?

TTO - Làm thế nào để khi xây nhà ít gây ảnh hưởng đến nhà bên cạnh? Nếu hàng xóm xây nhà làm hư hỏng nhà mình thì liên hệ ai, nơi nào giải quyết? Cả bên xây nhà và bên bị ảnh hưởng cần làm gì để tránh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài?...

Nhà trong đô thị, đặc biệt là TP.HCM, đất chật người đông, san sát nhau, nên khi một nhà xây dựng thường ảnh hưởng đến nhiều nhà xung quanh.

Những ảnh hưởng làm chấn động, nứt tường, lún nền nhà bên cạnh xảy ra khá thường xuyên và gây xáo trộn, cãi vã; nặng hơn là tranh chấp đòi bồi thường kéo dài, chỗ bị ngưng thi công, chỗ bị hư hỏng nhà, phải tốn công sức tiền bạc sửa lại, ai cũng mệt mỏi.

Làm thế nào để khi xây nhà ít gây ảnh hưởng đến hàng xóm nhất? Những thủ tục, hướng dẫn, quy trình xây dựng nào chủ nhà cần nắm để không gây ảnh hưởng đến các nhà bên cạnh? Nếu đã làm đúng mà vẫn bị hàng xóm cố tình cản trở xây dựng thì phải làm sao?

Trường hợp nhà hàng xóm xây dựng gây bụi bặm, tiếng ồn, ô nhiễm hoặc làm hư hỏng, ảnh hưởng kết cấu, độ bền của nhà mình thì phải làm sao? Liên hệ nơi nào, ai giải quyết, pháp luật có quy định về thời hạn giải quyết?

Cả người xây nhà và người bị ảnh hưởng bởi hàng xóm xây nhà cần làm gì để tránh tranh chấp, khiếu kiện do chưa nắm rõ quy trình thực hiện, pháp lý cũng như quy tắc ứng xử trong quá trình xây nhà?...

Những vấn đề trên sẽ được đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cùng chuyên gia giải đáp trong chương trình giao lưu trực tuyến "Đảm bảo chất lượng xây dựng nhà ở và phòng ngừa hư hỏng công trình lân cận" diễn ra trên tuoitre.vn sáng 21-1, với sự tư vấn của:

- Bà Hoàng Thị Ánh Tuyết - trưởng phòng pháp chế Sở Xây dựng TP.HCM;

- Ông Nguyễn Thanh Xuyên - trưởng phòng quản lý chất lượng công trình xây dựng, Sở Xây dựng TP.HCM;

- Ông Trương Công Nam - phó chánh Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM;

- Ông Nguyễn Vũ Quang Vinh - Trưởng phòng Kiểm soát Chất lượng thi công, Công ty CP Xây dựng Coteccons;

- Luật sư Dương Tuấn Lộc - Đoàn luật sư TP.HCM;

- Ông Đặng Phúc Minh - Trưởng ban an toàn, Công ty CP Xây dựng Coteccons.

Chương trình do báo Tuổi Trẻ phối hợp Sở Xây dựng TP.HCM tổ chức cùng sự đồng hành của Công ty cổ phần Xây dựng Coteccons.

Dưới đây là các câu hỏi của người dân gửi đến báo Tuổi trẻ và nội dung giải đáp:

Trương Giác:

Gia đình tôi mua đất đã có móng nhà sẵn, móng nhà do chủ cũ để lại và khi làm không có giấy phép. Nay tôi muốn xây nhà trên móng cũ thì thủ tục như thế nào?

 

Bà Hoàng Thị Ánh Tuyết trả lời:

Bạn liên hệ UBND nơi có căn nhà tọa lạc để lập thủ tục xin phép xây dựng nhé.

 

Minh Hoàng, Quận Phú Nhuận:

Tôi không đủ tiền nên định xây nhà trệt nhưng xin phép xây dựng 3 tấm để sau này lên lầu. Như vậy có được cho phép không? Cảm ơn ông.

 

Ông Trương Công Nam trả lời:

Trường hợp nhà ông (bà) nằm trong khu đã có quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 thuộc dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà ở thì phải thực hiện theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt.

Trường hợp nhà ông (bà) nằm ngoài khu đã có quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 (khu dân cư hiện hữu), nếu có thay đổi về quy mô, diện tích, số tầng thì phải thực hiện điều chỉnh GPXD theo quy định tại Điều 98 Luật Xây dựng 2014.

 

Bảo An:

Kính chào các cán bộ Sở Xây dựng TP.HCM. Tôi làm thầu xây dựng, cho tôi hỏi thăm có một quy chuẩn hay quy định nào về kỹ thuật làm móng nhà cho an toàn theo yếu tố địa chất của từng khu vực tại TP.HCM hay không? Tôi nghe nói địa chất TP.HCM có nhiều túi bùn lỏng trong lòng đất mà không biết khu vực nào có túi bùn để tư vấn cho khách hàng biện pháp thi công cho phù hợp.

 

Ông Nguyễn Thanh Xuyên trả lời:

Tùy khu vực cụ thể, bạn cần khoan khảo sát địa chất để xác định đặc điểm của các lớp đất tại khu vực xây dựng làm cơ sở tính toán phương án móng phù hợp. Hiện có các tiêu chuẩn thiết kế nền móng như móng cọc ép, cọc nhồi...

 

Duyen Lee:

Tôi thấy hiện nay thị trường sử dụng nhiều tấm tường lắp ghép sẵn như Acotec, được biết Coteccons là Nhà thầu thi công có nhiều kinh nghiệm trong các loại vật liệu không nung. Không biết các dạng tấm này có thể áp dụng cho nhà phố để rút ngắn tiến độ thi công, giảm ảnh hưởng nhà dân lân cận không?

 

Ông Nguyễn Vũ Quang Vinh trả lời:

Cảm ơn bạn đã quan tâm đến vật liệu Acotec và nhà thầu Coteccons, hiện tại chúng tôi đã và đang thi công rất nhiều dự án áp dụng vật liệu này bước đầu hiệu quả và nhiều chủ đầu tư chọn lựa vì thi công nhanh, không cần tô trát, không cắt đục hệ... Tuy nhiên để áp dụng Acotec cho nhà phố thì còn vài điểm cần lưu ý:

* Kích thước và trọng lượng tấm lớn => khó vận chuyển trong điều kiện nhà phố (tời nâng, vác tay...)

* Khối lượng tường xây nhà phố ít => chỉ thật sự hiệu quả nếu dùng với khối lượng lớn của dự án cao tầng.

* Công nhân thi công nhà phố chưa được đào tạo thi công tấm này.

* Vì thế với nhà dân, tôi đề xuất dùng vật liệu không nung khác: gạch xi măng theo hình thái mới chúng tôi đã nghiên cứu và đánh giá hiệu quả chống nứt, gạch AAC hoặc vách ngăn... Tùy vào yêu cầu sử dụng mà bạn có thể lựa chọn, tất cả vật liệu trên đều giúp giảm trọng lượng tác động xuống móng giúp giảm chiều sâu móng cũng như rủi ro trong quá trình thi công.

 

Thúy Phượng:

Trước đây tôi xây một dãy nhà trọ ở P. An Phú Đông theo GPXD do UBND quận 12 cấp. Nay tôi cải tạo thành nhà ở thì có phải xin phép xây dựng lại không? Chuyển từ phòng trọ thành nhà ở có được phép hay không?

 

Ông Trương Công Nam trả lời:

Theo quy định tại Điều 98 Luật Xây dựng 2014 về điều chỉnh giấy phép xây dựng:

1. Trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:

a) Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

b) Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;

c) Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.

Do đó, đề nghị ông (bà) liên hệ UBND quận 12 để được hướng dẫn cấp GPXD theo quy định.

 

Nguyễn Thị Thanh:

Khu nhà tôi là mặt sông Sài gòn tại số 44 Đường 11 KP4 Phường An Phú Q2. Có 2 nhà tại lô 13, 14 trong khu này chỉ được phép xây 1 trệt 2 lầu theo quy hoạch nhưng họ xây vượt 2 tầng thành 5 tầng lầu thì bây giờ báo ai để xử lý?

 

Ông Trương Công Nam trả lời:

Đề nghị ông (bà) phản ánh đến UBND Phường nơi có công trình xây dựng và Đội Thanh tra địa bàn thuộc Thanh tra Sở Xây dựng hoặc có thể phản ánh qua đường dây nóng của Thanh tra Sở Xây dựng qua số điện thoại 028.39320575 và APP Mobile SXD247 để được kiểm tra xử lý theo quy định.

 

Trần Ngọc Châu:

Nhà tôi là nhà cấp 4, đã xây được 3 năm. Nhà hàng xóm mới xây cách đây một năm nhưng đến giờ nhà tôi mới bắt đầu xuất hiện những vết nứt trên các tường sát nhà mới xây. Làm sao để biết các vết nứt này có phải do công trình mới xây gây ra hay do nguyên nhân nào khác?

 

Ông Nguyễn Thanh Xuyên trả lời:

Để xác định được nguyên nhân các vết nứt, chị cần liên hệ đơn vị có chức năng kiểm định để khảo sát vị trí nứt xác định nguyên nhân.

 

Minh Chánh Quận 7:

Nhà tôi ở vùng đất thấp Quận 7. Tôi muốn xây nhà có tầng hầm để xe nhưng e ngại nước mưa kết hợp triều cường tràn vào. Tôi phải làm sao? Xin tư vấn giúp. Trân trọng cảm ơn ông

 

Ông Đặng Phúc Minh trả lời:

Đối với các khu vực có vùng đất thấp và triều cường thường xuyên xảy ra, bạn nên khảo sát các nhà lân cận xem tình hình ngập do mưa hoặc triều cường khu vực này như thế nào để có giải pháp phù hợp.

Nếu khu vực này thường xuyên bị ngập nặng do mưa hoặc triều cường, bạn nên cân nhắc lại phương án xây hầm để xe. Trong trường hợp bạn vẩn muốn xây hầm để xe, bạn nên thiết kế hệ thống thoát nước đủ công suất để thoát nước trong trưởng hợp có triều cường hoặc mưa lớn, tuy nhiên chi phí cho hệ thống thoát nước này sẽ tăng đáng kể chi phí xây dựng công trình.

 

Phương Ly:

Gia đình tôi có xin giấy phép xây dựng nhà 3 tầng, đã xây được 2 tầng nhưng do kinh tế phát sinh nên dừng việc xây dựng và vào ở tạm, sau 2 năm gia đình tôi muốn xây thêm theo giấy phép cũ thì có được không? Có làm thủ tục xin phép khác không?

 

Bà Hoàng Thị Ánh Tuyết trả lời:

Giấy phép xây dựng chỉ có thời hạn trong vòng 1 năm. Do đó, đề nghị ông/bà liên hệ với UBND quận/huyện nơi căn nhà tọa lạc để lập thủ tục xin cấp giay phép xây dựng.

 

Loc Khieu:

Hàng xóm cách nhà tôi 1 căn thi công đào hầm, đóng cọc làm lún nghiêng nhà liền kề. Nhà tôi cũng bị lún, nghiêng. Chủ đầu tư không chịu trách nhiệm với nhà tôi. Tôi đã gửi đơn lên UBND quận Gò Vấp yêu cầu ngừng thi công để khắc phục sự cố. UBND quận mời thanh tra xây dựng & quản lý đô thị xuống kiểm tra. Tại buổi hòa giải, thanh tra xây dựng Gò Vấp cho rằng họ không thể xác định được sự cố của nhà tôi có lún, nghiêng hay không và chỉ cho dừng thi công khi có kết luận của cơ quan chức năng. Như thế là đã xử lý đúng không?

 

Ông Trương Công Nam trả lời:

Đề nghị ông (bà) liên hệ UBND phường để được xử lý theo trình tự, thủ tục được quy định tại Điều 3, Thông tư 03/2018/TT-BXD ngày 24/4/2018 của Bộ Xây dựng.

 

Thanh Thanh:

Nhà bên cạnh đang đóng móng bằng cọc dài và làm vào ban đêm. Tôi nằm trong nhà có cảm giác như nhà mình rung lên theo mỗi nhịp máy đóng cọc. Không biết việc đóng cọc móng của hàng xóm như vậy có ảnh hưởng gì đến nhà tôi không? Tôi phải làm gì để đề phòng hư hỏng?

 

Ông Nguyễn Thanh Xuyên trả lời:

Bạn có thể báo, phản ảnh qua thư, điện thoại, hộp thư điện tử, app sxd247 hoặc trực tiếp đến Thanh tra Sở Xây dựng và yêu cầu Thanh tra Sở kiểm tra điều kiện thi công phần ngầm công trình theo đúng quy định hiện hành (điều kiện khởi công, thiết kế biện pháp thi công, biện pháp đảm bảo an toàn, nhân lực thi công...).

Trường hợp không đủ điều kiện thi công hoặc phương án thi công chưa đảm bảo an toàn, có thể gây ảnh hưởng đến công trình lân cận thì Thanh tra Sở sẽ tổ chức xử lý.

 

Phan Thanh:

Nhà tôi là căn hộ tập thể, liên kế ở Quận 1, căn nhà kế bên tôi đã khóa cửa, để không từ lâu, hiện đã xuống cấp, gây thấm nước vào tường chung. Tôi muốn xin thông tin liên hệ của chủ nhà để thỏa thuận sửa chữa, chống thấm nhưng không biết được chủ nhà hiện tại là ai và ở đâu? Tôi có thể xin thông tin này và giấy phép gì để được phép sửa chữa chung, bảo vệ cho căn nhà của mình? Xin cảm ơn anh Nam

 

Ông Trương Công Nam trả lời:

Đề nghị ông (bà) liện hệ UBND phường để được hướng dẫn khắc phục công trình đã xuống cấp như ông (bà) phản ánh.

 

Minh Châu Bình Chánh:

Nhà tôi hiện đang có 2 tầng lầu và 1 sân thượng. Hiện nay, do nhu cầu, tôi muốn lợp mái, xây phòng và sử dụng diện tích sân thượng. Tôi có phải xin phép không? Xin cảm ơn ông.

 

Ông Trương Công Nam trả lời:

Trường hợp nhà ông (bà) xây dựng tăng diện tích sử dụng thuộc trường hợp phải được cấp GPXD. Đề nghị ông (bà) liên hệ UBND quận/ huyện để được xem xét giải quyết cấp GPXD theo quy định.

 

Hoàng Minh:

Nhà hàng xóm xây mới làm hư hỏng nhà tôi. Vụ việc xảy ra đã hơn 10 năm rồi, hàng xóm không chịu thương lượng bồi thường nên tôi kiện ra tòa. Đơn vị kiểm định đến nhà tôi đòi đào nền nhà để kiểm tra móng nhà tôi và nhà hàng xóm. Họ nói nhà hàng xóm xây kiên cố nên không thể đào nền phía bên đó được. Như vậy có hợp lý hay không? Tại sao phải đào nền nhà tôi lên, nếu có gây hư hỏng thêm cho nhà tôi thì đơn vị kiểm định có chịu trách nhiệm? Tôi không cho đào thì họ trình tòa án kết quả kiểm định là không xác định được nguyên nhân hư hỏng. Như vậy có đúng không?

 

Ông Nguyễn Thanh Xuyên trả lời:

Theo nhận định của chúng tôi, trường hợp này là việc kiểm định theo trưng cầu của tòa án, do dó phương án kiểm định phải được tòa án thông qua. Phương án kiểm định phải đảm bảo không gây hư hỏng cho công trình và phải có biện pháp khôi phục sau khi thực hiện. Nếu ông lo lắng việc kiểm định có thể gây hư hỏng nhà hoặc không thỏa đáng ông có thể phản ánh với tòa án để giải quyết.

 

Nguyễn Văn Mỹ:

Tôi đã tích cóp tiền đủ để xây dựng nhà 3 lầu có tầng hầm diện tích 5x20, nhưng đang lo lắng kỹ thuật làm móng như thế nào không ảnh hưởng đến 2 nhà 2 bên? Xin đại diện đơn vị thi công tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

 

Ông Nguyễn Vũ Quang Vinh trả lời:

Quy mô công trình như trên, bạn có thể dùng biện pháp cọc vây, hoặc cừ thép vây, kết hợp hệ chống shoring để thi công. Chi tiết sẽ tùy vào địa chất và dân cư xung quanh nhà thầu sẽ có biện pháp phù hợp. Bạn lưu ý nên chọn các nhà thầu uy tín đã có kinh nghiệm thi công các dự án tương tự.

 

Nam Nguyễn Quận 12:

Tôi xây nhà ở và sau đó cho thuê trọ. Khách yêu cầu phải có gác trong mỗi phòng. Tôi định làm gác bằng sắt theo yêu cầu khách thuê. Tôi có phải xin phép không và xin ở đâu? Xin cảm ơn ông!

 

Ông Trương Công Nam trả lời:

Việc xây dựng tăng diện tích sử dụng của nhà ông (bà) thuộc trường hợp phải cấp GPXD. Đề nghị ông (bà) liên hệ UBND quận (huyện) để được xem xét cấp GPXD theo quy định.

 

Trâm Anh:

Nhà tôi bị hư hỏng do nhà bên cạnh xây dựng nhưng 6 tháng nay vẫn chưa thương lượng bồi thường xong. Giờ tôi muốn sửa nhà ăn tết nhưng như vậy sẽ mất dấu hư hỏng, sau này không có bằng chứng để thương lượng bồi thường. Tôi mời Thừa phát lại đến lập vi bằng về hư hỏng trước khi sửa nhà được không? Vi bằng có làm bằng chứng để thương lượng bồi thường với bên gây ra hư hỏng được không?

 

Luật sư Dương Tuấn Lộc trả lời:

Trong trường hợp của bạn, việc sử dụng dịch vụ của Thừa phát lại là vô cùng cần thiết để ghi nhận lại hiện trạng hư hỏng trước khi sửa chữa.

Vi bằng của Thừa phát lại sẽ là bằng chứng có giá trị về sau nếu giữa các bên có tranh chấp. Việc tạo lập chứng cứ này sẽ giúp bạn có các ưu thế trong quá trình đàm phán về bồi thường.

 

Hải Minh:

Công trình lớn đang xây dựng cách nhà tôi khoảng 50m, qua ba dãy phố. Gần đây, nhà tôi xuất hiện nhứng vết nứt tường. Nhiều nhà gần xung quanh công trình cũng bị tương tự. Tôi có qua gặp bên nhà thầu thi công thì họ nói nhà tôi ở xa, khả năng bị ảnh hưởng là không có. Tôi phải báo sự cố với cơ quan nào để được quan tâm, giải quyết việc này?

 

Bà Hoàng Thị Ánh Tuyết trả lời:

Đề nghị ông/bà liên hệ Sở Xây dựng để được hướng dẫn.

 

Anh Thư:

Chi phí bồi thường sửa chữa nhà do công trình xây dựng bên cạnh làm hư hỏng được tính như thế nào? Nhà tôi có xác nhận chi phí của người thi công sửa chữa nhưng bên công trình chỉ chịu bồi thường 70% có hợp lý không?

 

Luật sư Dương Tuấn Lộc trả lời:

Về nguyên tắc bồi thường thiệt hại trong mọi trường hợp, luật định việc bồi thường phải là toàn bộ, nghĩa là thiệt hại đến đâu bồi thường đến đó..

Tuy nhiên, các bên, đặc biệt là bên gây thiệt hại thuờng cố gắng đàm phán để giảm thiểu mức bồi thường, vì thực tế khi không thỏa thuận được mà phải khởi kiện, các bên sẽ tốn kém các chi phí phát sinh.

Như vậy, bên kia chỉ chịu bồi thường 70% là không đúng. Tuy vậy, bạn nên cân nhắc giảm một phần mức bồi thường để có thể đạt được thỏa thuận nhằm giảm thiểu khả năng tranh chấp và thời gian liên quan.

 

Vân Nguyễn:

Nhà tôi đang xây dựng nhưng bị hàng xóm khiếu nại cho rằng tôi làm hư hỏng nhà họ. Hàng xóm "quậy" dữ quá nên công nhân bên nhà tôi sợ quá không dám trở lại xây dựng. Tôi kiện ông hàng xóm đòi bồi thường được không?

 

Luật sư Dương Tuấn Lộc trả lời:

Nếu sự thật là việc xây nhà bạn đang gây thiệt hại cho hàng xóm thì khiếu nại của họ là có cơ sở. Tuy vậy trước khi khiếu nại được giải quyết hoặc trước khi có quyết định của chính quyền địa phương hoặc cơ quan quản lý xây dựng về việc ngừng thi công thì bạn vẫn có quyền thi công hợp pháp theo giấy phép xây dựng.

Do vậy, nếu hàng xóm có hành vi cản trở thi công trong trường hợp nói trên, thì đó là hành vi vi phạm pháp luật và bạn có quyền yêu cầu bồi thường các thiệt hại do sự cản trở đó.

Các thiệt hại có thể bao gồm các chi phí nhân công phát sinh, chi phí lưu kho các vật liệu, chi phí tìm chỗ ở do việc thi công trễ hạn so với dự tính... nhưng cần được chứng minh cụ thể và tính toán thành con số thực tế.

 

Quang Minh, Thủ Đức:

Tôi chuẩn bị xây nhà ở khu vực gần bờ sông (Gò Dưa Thủ Đức). Đơn vị thi công, khảo sát bảo móng đất gần sông bùn nhiều, khá yếu nên họ đưa ra phần chi phí móng quá cao. Cho tôi hỏi nếu khu vực này tôi sử dụng cừ tràm cho giảm bớt chi phí có ổn không? Xin cảm ơn!

 

Ông Nguyễn Vũ Quang Vinh trả lời:

Trường hợp của bạn tôi góp ý như sau :

* Về biện pháp và chi phí: Bạn có thể yêu cầu thêm các đơn vị khác để so sánh và chọn lựa hoặc yêu cầu đơn vị thi công tối ưu biện pháp để giảm chi phí.

* Về kỹ thuật thi công: Chi phí cho móng nhà không nên vì tiết kiệm và mạo hiểm, vì hậu quả xử lý móng nếu có vấn đề về chất lượng xảy ra sẽ rất lớn, nếu các đơn vị khác nhau đều tư vấn móng sâu và chi phí tương tự, thì tôi nghĩ bạn nên cân nhắc chọn lựa phương án an toàn. "Nhà vững từ móng" vài ý trả lời cùng bạn.

 

Phạm Kim Chương:

Tôi có tìm hiểu thì trước khi xây dựng nhà có nhà liền kề thì 2 bên phải cùng nhau kiểm tra hiện trạng để làm căn cứ cho việc giải quyết tranh chấp về sau. Nhưng nếu họ không đồng ý hợp tác, gửi thư yêu cầu cùng nhau kiểm tra hiện trạng trước khi xây dựng nhưng chủ sở hữu nhà bên cạnh không đồng ý nhận thông báo cũng như không hợp tác thì làm cách nào?

 

Luật sư Dương Tuấn Lộc trả lời:

Trong trường hợp của bạn, có thể đơn giản là gửi văn bản qua đường bưu điện và đăng ký dịch vụ hồi báo để xác định người nhận đã nhận văn bản. Để chắc chắn hơn, bạn có thể dùng dịch vụ của Thừa Phát Lại để thực hiện việc gửi văn bản đồng thời lưu giữ chứng cứ về nội dung văn bản đã được gửi.

 

Lê Vinh:

Việc xây nhà kiên cố ở khu đô thị đòi hỏi phải có tay nghề kỹ thuật và đạo đức. Theo tôi nghĩ những người hành nghề xây dựng (chủ thầu, thợ xây dựng) cần được huấn luyện về đạo đức và kỹ thuật nghề nghiệp nhằm tránh việc gây họa cho người khác và cho chính mình, tương tự như lái xe máy, ô tô vậy. Hiện nay đã có quy định như vậy chưa, chẳng hạn giấy phép hoặc chứng chỉ nghề?

 

Ông Nguyễn Thanh Xuyên trả lời:

Việc quy định điều kiện năng lực của các chủ thể tham gia xây dựng, trong đó có các đơn vị và cá nhân hành nghề xây dựng đã được quy định tại Nghị định 59/2015/NĐ-CP và các quy định liên quan.

 

Minh Hạnh Quận 7:

Nhà bên cạnh đang xây làm nứt tường, lún nền nhà tôi. Tôi yêu cầu họ kiểm tra, bồi thường thì hàng xóm hỏi nhà tôi xây dựng có phép không? Khi nào công trình nhà tôi được cấp phép và hoàn công thì họ mới cho là hợp pháp và chịu thực hiện thủ tục khảo sát bồi thường. Xin cho tôi hỏi họ nói như vậy có đúng không? Nhà tôi mua lại từ rất lâu không có giấy tờ hoàn công. Xin cảm ơn.

 

Luật sư Dương Tuấn Lộc trả lời:

Về nguyên tắc, tài sản đang sử dụng hợp pháp thì được pháp luật bảo vệ. Ngoài ra, trong rất nhiều trường hợp, nhà xây dựng không phép qua các thời kỳ vẫn được công nhận và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi chủ sở hữu nhà có yêu cầu. Do đó việc từ chối bồi thường là không phù hợp.

Tuy vậy, bạn phải cung cấp thông tin về thời điểm xây dựng cùng các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất để có thể trả lời rõ hơn câu hỏi của bạn.

 

Phạm Huy Hoàng:

Tôi chuẩn bị xin phép xây nhà, nếu mình đã làm đúng mà vẫn bị hàng xóm cố tình cản trở xây dựng thì phải làm sao ?

 

Bà Hoàng Thị Ánh Tuyết trả lời:

Trường hợp bị hàng xóm làm khó, bạn có thể liên hệ với UBND phường nơi cư trú để được giải quyết.

 

Tuấn Huỳnh:

Nhà tôi hai tầng, nhà bên cạnh cấp 4. Tôi xây nhà xong 2 năm thì nhà bên cạnh mới bắt đầu bị xé tường và nghiêng về phía nhà tôi. Chủ nhà nói do nhà tôi nặng nên mới làm nhà ông bị nghiêng một bên gây xé tường và yêu cầu tôi bồi thường. Làm sao biết được nguyên nhân nhà bên cạnh bị nứt, xé tường do đâu?

 

Ông Nguyễn Vũ Quang Vinh trả lời:

Để tìm được nguyên nhân xé nứt của công trình lân cận sau thời gian đưa công trình vào sử dụng, bạn có thể nhờ 1 đơn vị thẩm tra độc lập có đủ điều kiện pháp lý kiểm tra và đánh giá, còn về tình làng nghĩa xóm, bạn có thể thương lượng hòa giải nếu sự cố không ảnh hưởng nhiều đến tài chính, an toàn của nhà lân cận.

 

Thùy Dung:

Tôi dự tính xây nhà diện tích1 4x11 ở phường 11 bình thạnh (nhà hẻm ba gác). Ngoài các thủ tục giấy tờ theo quy định, tôi còn cần làm gì để đảm bảo chất lượng công trình nhà mình ở mức cao nhất mà không ảnh hưởng nhà kế bên? xin cảm ơn

 

Ông Nguyễn Thanh Xuyên trả lời:

Nếu quy mô nhà của chị khi thiết kế có tầng hầm, bán hầm, móng bè, móng băng và có công trình hiện hữu liền kề, chị và nhà thầu thi công phải tuân thủ các quy định về đảm bảo an toàn công trình lân cận tại Quyết định số 44/2016/QĐ-UBND ngày 05/11/2016 của Ủy ban nhân dân Thành phố, về ban hành Quy định về đảm bảo an toàn công trình lân cận khi thi công phần ngầm công trình xây dựng trên địa bàn thành phố.

Cần có thiết kế xây dựng, chọn nhà thầu có uy tín, kinh nghiệm và phải yêu cầu nhà thầu khảo sát điều kiện thực tế tình trạng móng của các công trình liền kề để lập biện pháp thi công đảm bảo an toàn.

 

Phạm Huy Hoàng:

Nếu đã làm đúng mà vẫn bị hàng xóm cố tình cản trở xây dựng thì phải làm sao?

 

Bà Hoàng Thị Ánh Tuyết trả lời:

Đề nghị bạn liên hệ với UBND phường để được hướng dẫn giải quyết.

 

Nguyễn Triều:

Nhà tôi trước đây xin phép xây 5 tầng nhưng chủ nhà cũ chỉ xây 3 tầng. Nay tôi có thể tiếp tục xây thêm 2 tầng theo quy mô giấy phép cũ hay không? Tôi có phải làm thủ tục kiểm định móng trước khi xây thêm hay không?

 

Ông Nguyễn Thanh Xuyên trả lời:

Nếu tiếp tục thi công theo quy mô giấy phép cũ thì không phải xin phép. Bạn cần kiểm tra hồ sơ thiết kế cũ, thực tế công trình để đánh giá có phù hợp với quy mô dự kiến xây mới không (để đảm bảo móng, cột nhà phù hợp cho quy mô 5 tầng) trường hợp phù hợp thì không cần kiểm định móng, nếu không thì phải thuê đơn vị có chức năng kiểm định để đánh giá lại kết cấu móng, cột hiện hữu đảm bảo an toàn trước khi tiếp tục thi công theo giấy phép cũ.

 

Mỹ Hường:

Nhà tôi ở đường CMT8, có mấy nhà hàng xóm sau khi giải phóng mặt bằng còn lại diện tích rất nhỏ nhưng người ta vẫn xây lại theo quy mô cũ hai, ba tầng lầu. Xây vậy có bảo đảm an toàn không? Xóm tôi trong hẻm, thường đi ra đi vào ngang qua những căn nhà đó nên mọi người cũng lo lắng.

 

Ông Đặng Phúc Minh trả lời:

Để đảm bảo an toàn trong quá trình thi công, đơn vị thi công phải có biện pháp thi công và biện pháp an toàn được thẩm tra và phê duyệt. Ngoài ra, trong quá trình thi công, đơn vị thi công phải tuân thủ các biện pháp an toàn cho người qua lại và nhà lân cận như: Che chắn vật rơi, bụi và bố trí người/ bảng cảnh báo khu vực có người, phương tiện thường xuyên qua lại trong quá trình thi công.

 

Nguyễn Hữu Đại:

Tôi đang chuẩn bị xây nhà, bên cạnh đã có căn nhà đã xây rồi. Cho tôi hỏi các biện pháp để hạn chế các rủi ro tranh chấp hoặc có thể giải quyết nhanh khi xảy ra tranh chấp trước khi tiến hành xây dựng công trình mà có các công trình xây dựng liền kề?

 

Luật sư Dương Tuấn Lộc trả lời:

Trước hết, cần trao đổi với đơn vị thi công về biện pháp thi công và đối chiếu với kết quả khảo sát hiện trạng xây dựng của nhà lân cận để tìm hiểu khả năng gây ra ảnh hưởng, đặc biệt là đối với phần móng.

Thông báo đến các chủ nhà lân cận về phạm vi và biện pháp thi công nhằm nhận được phản hồi của họ. Trong trường hợp có sự đồng thuận từ đầu thì rủi ro về tranh chấp sẽ được giảm thiểu tối đa.

Trong trường hợp có xảy ra thiệt hại, các bên được quyền thỏa thuận về việc bồi thường mà không cần thông qua bên thứ ba trung gian hay cơ quan nhà nước can thiệp.

 

Hoàng Minh Bình Tân:

Tôi chuẩn bị xây nhà, tôi muốn ép cọc nhưng lại lo lắng sẽ ảnh hưởng nhà bên cạnh. Vậy làm móng như thế nào để không gây ảnh hưởng? Xin cảm ơn!

 

Ông Nguyễn Vũ Quang Vinh trả lời:

Bạn có thể đổi sang cọc nhồi hoặc kết kết hợp khoan dẫn với cọc ép để giảm ảnh hưởng nhà bên cạnh, hoặc móng nông nếu đơn vị thiết kế tính toán thỏa đáng. Chi tiết bạn yêu cầu trực tiếp với đơn vị thi công, và luôn quan trắc nhà lân cận trong suốt quá trình thi công. Chọn đơn vị thi công uy tín, sẽ giúp bạn giảm tối đa rủi ro.

 

Thanh Vân:

Khi thi công làm ảnh hưởng, nứt nhà bên cạnh thì trách nhiệm đền bù sẽ thuộc về chủ đầu tư hay nhà thầu thi công? Dự án thi công nhà phố có bắt buộc phải mua bảo hiểm rủi ro cho bên thứ 3?

 

Luật sư Dương Tuấn Lộc trả lời:

Về nguyên tắc thì chủ sở hữu/chủ đầu tư công trình xây dựng có trách nhiệm bồi thường. Bộ luật Dân sự 2015 lần đầu có quy định về việc nhà thầu thi công phải LIÊN ĐỚI bồi thường nếu có lỗi (Điều 605).

Việc mua bảo hiểm bắt buộc đối với trách nhiệm của nhà thầu thi công trước bên thứ ba cho nhà phố chỉ quy định khi nhà phố từ 07 tầng.

 

V.M.:

Cho tôi hỏi khu vực đất sình lầy ở khu Linh Đông, Thủ Đức. Với điều kiện địa chất như vậy thì làm móng kiểu gì cho an toàn với nhà xây 4 tầng?

 

Ông Nguyễn Vũ Quang Vinh trả lời:

Với khu vực của bạn, có thể dùng cọc ép hoặc cọc nhồi mini. Bạn có thể hỏi thêm thông tin các nhà xung quanh liền kề, từ đó sẽ có giải pháp tương tự, và tiết kiệm, và phù hợp hiện trạng.

 

Nguyễn Văn Sơn:

Nhà tôi đã xây dựng 2 năm nay, hiện tại nhà chưa có bất cứ hư hỏng nào. Nay thửa đất liền kề sắp tiến hành xây dựng nhà ở. Tôi có thể chủ động làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình khi có các hư hỏng, thiệt hại xảy ra đối với nhà của tôi mà nguyên nhân là do việc xây dựng căn nhà liền kề?

 

Luật sư Dương Tuấn Lộc trả lời:

Bạn có thể yêu cầu nhà bên cạnh cùng xác lập biên bản ghi nhận hiện trạng nhà của bạn trước thời điểm thi công để có thể xác định các thay đổi/hư hỏng về sau bị gây ra bởi hoạt động thi công của nhà bên cạnh.

 

Hồ Văn Cường:

Khi đã xảy ra các thiệt hại, các bên tiến hành buổi làm việc để thỏa thuận về việc giải quyết các hậu quả phát sinh, bồi thường thiệt hại, để buổi làm việc này được diễn ra khách quan và có căn cứ cho việc giải quyết trong trường hợp các bên không thiện chí để thực hiện việc thỏa thuận bồi thường thì có thể làm gì để tạo lập chứng cứ về nội dung buổi làm việc này?

 

Luật sư Dương Tuấn Lộc trả lời:

Biên bản ghi nhận buổi làm việc có chữ ký xác nhận của các bên tham gia sẽ được xem là chứng cứ và có giá trị sử dụng về sau.

Tuy vậy, có khả năng một trong các bên tham gia buổi làm vệc từ chối ký vào biên bản, do đó, cần tiến hành buổi làm việc dưới sự chứng kiến của một bên thứ 3, có thể là đại diện của chính quyền địa phương, hòa giải viên hoặc của đại diện Thừa Phát Lại.

 

Mỹ Anh:

Nhà tôi ở khu cư xá cũ, ngày xưa xây dựng cùng một khối. Nay tôi muốn đập riêng nhà mình ra xây lại. Tôi có nên đóng móng cọc không vì lo xe lớn vào đóng cọc sẽ làm ảnh hưởng đến nhà hàng xóm vốn cũng rất cũ kỹ. Nếu không làm móng cọc được thì đóng cừ tràm có bảo đảm an toàn không?

 

Ông Nguyễn Vũ Quang Vinh trả lời:

Về vấn đề pháp lý để phá bỏ nhà cũ và xây dựng mới bạn có thể liên hệ cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại nơi chị cư trú để có hướng dẫn cụ thể.

Về kỹ thuật xây dựng, tùy vào quy mô ngôi nhà, số tầng cao, địa chất khu vực làm móng, đơn vị thiết kế sẽ tính toán và tư vấn cho bạn biện pháp nền móng phù hợp, không nhất thiết phải dùng móng sâu (cọc ép cọc nhồi) nếu quy mô công trình nhỏ, và địa chất đảm bảo, việc gia cố cừ tràm cũng có thể được, bạn cần cung cấp đầy đủ hồ sơ cho đơn vị thiết kế để họ tư vấn chi tiết hơn.

 

Hoàng Phúc:

Nhà tôi đông người, trong khu quy hoạch không có gác, tôi xin giấy phép xây dựng tạm thời để xây gác được không?

 

Ông Trương Công Nam trả lời:

Đề nghị ông (bà) liên hệ UBND quận/ huyện để được xem xét giải quyết cấp GPXD theo quy định.

 

Quang Minh:

Ở những khu dân cư hiện hữu, nhà quá gần công trình xây dựng thì có nên sử dụng móng cọc ép hay không? Nếu không dùng cọc ép thì có biện pháp thi công móng nào an toàn cho cả nhà của mình và của hàng xóm?

 

Ông Nguyễn Vũ Quang Vinh trả lời:

Trường hợp của bạn, để hạn chế rủi ro có thể dùng biện pháp móng nông, nếu điều kiện địa chất đảm bảo, nếu trường hợp dùng móng cọc sâu, bạn có thể dùng móng cọc khoan nhồi, lớn hoặc mini tùy vào tải trọng và quy mô công trình.

 

Tám Minh, Bình Chánh:

Nhà tôi trước đây là xã vùng ven của thành phố nên khi cha mẹ xây dựng nhà cấp 4 không có giấy phép, hoàn công… Đến nay, khi nhà sát vách xây cao tầng, đào móng làm tôi rất lo ngại sẽ nứt nhà mình. Tôi có nghe nhiều người tư vấn là nếu nhà tôi không có giấy phép xây dựng là sẽ không được bồi thường nếu có tranh chấp xảy ra. Xin cho tôi hỏi có phải như vậy không? Tôi phải làm gì để đề phòng khả năng công trình bên cạnh làm hỏng nhà mình?

 

Luật sư Dương Tuấn Lộc trả lời:

Về nguyên tắc, tài sản đang sử dụng hợp pháp thì vẫn được bồi thường khi bị tổn thất do hành vi xây dựng có vi phạm từ chủ công trình kế cận. Để chuẩn bị cho khả năng xảy ra tổn thất, cần liên tục theo dõi quá trình thi công và các ảnh hưởng nếu có đến nhà của bạn.

 

Văn Lợi:

Hiện nay, tại TP.HCM, những công ty nào có đủ năng lực để xây dựng tầng hầm nhà ở riêng lẻ bảo đảm không ngập, không thấm, đề nghị Sở Xây dựng gợi ý giúp.

 

Ông Nguyễn Thanh Xuyên trả lời:

Sở Xây dựng xin trả lời câu hỏi của bạn như sau:

Theo quy định hiện nay (Thông tư số 05/2015/TT-BXD ngày 30/10/2015 của Bộ Xây dựng quy định về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ) về việc thi công nhà ở riêng lẻ:

a) Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12m, chủ nhà được tự tổ chức thi công xây dựng và chịu trách nhiệm về an toàn xây dựng và các ảnh hưởng của việc xây dựng nhà ở đến các công trình liền kề, lân cận;

b) Đối với nhà ở dưới 7 tầng, trừ trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này, việc thi công xây dựng được tổ chức, cá nhân có kinh nghiệm thi công xây dựng công trình với quy mô tương tự thực hiện. Trong quá trình thi công xây dựng, nếu phát hiện có dấu hiệu bất thường, chủ nhà phải tham khảo ý kiến của thiết kế để kịp thời xử lý;

c) Đối với nhà ở từ 7 tầng trở lên, việc thi công xây dựng phải được tổ chức có đủ điều kiện năng lực thi công xây dựng theo quy định thực hiện.

Để xây dựng tầng hầm nhà ở riêng lẻ bảo đảm không ngập, không thấm, trước tiên cần phải có khảo sát, thiết kế xây dựng đảm bảo, nhà thầu thi công cần phải lập thiết kế biện pháp thi công phù hợp (cần thiết thì chủ đầu tư có thể thuê đơn vị tư vấn để thẩm tra thiết kế biện pháp thi công làm cơ sở để chấp thuận). Do vậy, ngoài yêu cầu về điều kiện năng lực của nhà thầu, cần phải xem xét thực hiện các nội dung nêu trên. Một số nhà thầu có đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng hiện nay (thiết kế, thi công, thẩm tra thiết kế...) ông có thể tham khảo trên Trang thông tin điện tử của Bộ Xây dựng hoặc Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố.

 

Thanh Nhàn:

Nhà tôi đang xây dựng bị nhà bên cạnh (hai nhà vốn có xích mích từ trước) gửi đơn đến cơ quan chức năng khiếu nại và buộc tôi phải ngưng thi công. Nếu tôi ngưng xây nhà mà sau đó kiểm định ra hư hỏng của nhà họ không phải lỗi do nà tôi thì tôi có kiện họ yêu cầu bồi thường thiệt hại được không?

 

Luật sư Dương Tuấn Lộc trả lời:

Trong trường hợp có kết quả giám định/kiểm định khách quan xác định như bạn giả định rằng không phải do quá trình thi công gây ra thiệt hại cho nhà bên cạnh thì bạn có quyền yêu cầu bồi thường do nhà bên cạnh có hành vi gây thiệt hại thông qua việc công trình thi công bị ngừng thi công.

Cụ thể, đó có thể là các thiệt hại mà bạn phải gánh chịu do nhà ở không được đưa vào sử dụng đúng thời gian dự kiến, thiệt hại về các khoản tiền phạt/bồi thường mà bạn phải trả cho đơn vị thi công, thiệt hại liên quan đến việc duy trì/bảo vệ công trình và lưu kho nguyên vật liệu ...

Để được bồi thường thì các khoản thiệt hại này phải có thực và được chứng minh, tính toán thành con số cụ thể.

 

Võ Anh Tuấn Bình Thạnh:

Tôi lần đầu xây nhà, còn nhiều cái chưa biết, nhờ chuyên gia hướng dẫn giúp tôi quản lý thi công và kiểm tra giám sát như thế nào để đảm bảo chất lượng công trình. Xin cảm ơn!

 

Ông Nguyễn Thanh Xuyên trả lời:

Về nội dung này bạn có thể nghiên cứu tại quy định Quản lý chất lượng và bảo trì nhà ở riêng lẻ, theo Thông tư 05/2015/TT-BXD ngày 30/10/2015 của Bộ Xây dựng.

Về năng lực của đơn vị thi công nhà ở riêng lẻ: Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12m, chủ nhà được tự tổ chức thi công xây dựng và chịu trách nhiệm về an toàn xây dựng và các ảnh hưởng của việc xây dựng nhà ở đến các công trình liền kề, lân cận.

Đối với nhà ở dưới 7 tầng, trừ trường hợp quy định nêu trên, việc thi công xây dựng được tổ chức, cá nhân có kinh nghiệm thi công xây dựng công trình với quy mô tương tự thực hiện.

Trong quá trình thi công xây dựng, nếu phát hiện có dấu hiệu bất thường, chủ nhà phải tham khảo ý kiến của thiết kế để kịp thời xử lý.

 

Ngọc Hà:

Chuyên gia hướng dẫn cần liên hệ đơn vị có chuyên môn đánh giá hệ kết cấu của nhà hiện hữu trước khi xin nâng cấp, xin hỏi mình có danh sách các đơn vị đạt chuẩn không cho tôi xin với ạ, xin cảm ơn rất nhiều!

 

Ông Nguyễn Thanh Xuyên trả lời:

Để đánh giá kết cấu cần thuê đơn vị có chức năng kiểm định công trình xây dựng, đề nghị bà tham khảo thông tin về năng lực các đơn vị trên trang web Bộ xây dựng hoặc Sở xây dựng.

 

Đỗ Hồng Quỳnh:

Trường hợp nào và ai được quyền ngưng thi công công trình bên cạnh để bảo đảm an toàn cho nhà hàng xóm?

 

Ông Trương Công Nam trả lời:

Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 03/2018/TT-BXD ngày 24/4/2018 của Bộ Xây dựng: Trường hợp gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận thì chủ đầu tư phải dừng thi công xây dựng công trình và có biện pháp di dời ngay người và tài sản của công trình lân cận.

Trình tự thủ tục, thẩm quyền giải quyết việc xây dựng gây ảnh hưởng công trình lân cận thuộc chủ tịch UBND cấp xã theo quy định tại Thông tư 03/2018/TT-BXD ngày 24/4/2018 của Bộ Xây dựng.

 

NGUYEN MINH TUAN:

Trường hợp nhà hàng xóm xây dựng gây bụi bặm, tiếng ồn, ô nhiễm hoặc làm hư hỏng, ảnh hưởng kết cấu, độ bền của nhà mình thì phải làm sao? Liên hệ nơi nào, ai giải quyết, pháp luật có quy định về thời hạn giải quyết?

 

Luật sư Dương Tuấn Lộc trả lời:

Bạn có thể tự mình yêu cầu hàng xóm thay đổi/điều chỉnh biện pháp thi công để không gây ra các ảnh hưởng như đã được đề cập. Trường hợp không nhận được sự hợp tác của hàng xóm, bạn có thể khiếu nại đến cơ quan quản lý địa phương (UBND phường, xã) để được giải quyết.

Trong trường hợp có tổn thất nghiêm trọng hơn, bạn có thể yêu cầu cơ quan quản lý về xây dựng (là cơ quan cấp giấy phép xây dựng, đối với các công trình nhà ở dân dụng thường là cơ quan trực thuộc UBND cấp quận, huyện) ra quyết định ngừng thi công và khắc phục thiệt hại.

Cuối cùng, bạn có thể khởi kiện ra tòa án để yêu cầu dừng thi công và/hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Tùy từng lựa chọn của bạn về một trong các thủ tục nói trên mà thời hạn giải quyết được pháp luật quy định là có khác nhau.

 

Mai Chính:

Quy định thi công móng sát vách nhà bên cạnh như thế nào? Thi công lún nứt nhà bên cạnh ai xử lý? Thời gian khắc phục? Trách nhiệm bồi thường?

 

Ông Nguyễn Thanh Xuyên trả lời:

Đối với nhà ở riêng lẻ, khi thi công tầng hầm, bán hầm, móng bè, móng băng và có công trình hiện hữu liền kề cần tuân thủ các quy định về đảm bảo an toàn công trình lân cận tại Quyết định số 44/2016/QĐ-UBND ngày 05/11/2016 của Ủy ban nhân dân Thành phố, về ban hành Quy định về đảm bảo an toàn công trình lân cận khi thi công phần ngầm công trình xây dựng trên địa bàn thành phố.

Việc xử lý lún nứt nhà bên cạnh được thực hiện Thông tư 03/2018/TT-BXD, Ủy ban nhân dân phường chủ trì xử lý. Thời gian khắc phục tùy theo từng trường hợp cụ thể, trách nhiệm bồi thường trước tiên là chủ đầu tư công trình, còn việc chia sẻ trách nhiệm liên quan như: nhà thầu, tư vấn...là theo hợp đồng giữa chủ đầu tư và các đơn vị này.

 

Minh Khang:

Công trình xây chen ở quận trung tâm, có 2 tầng hầm. Tôi muốn hỏi có quy định nào phải tính toán xác định mức độ ảnh hưởng các công trình xung quanh do thi công đào đất và hạ nước ngầm hay không? Nếu có thì nó được quy định trong văn bản pháp lý nào? Xin cảm ơn!

 

Ông Nguyễn Thanh Xuyên trả lời:

Nếu là nhà ở riêng lẻ, công trình có 2 tầng hầm và có công trình hiện hữu liền kề phải tuân thủ các quy định về đảm bảo an toàn công trình lân cận tại Quyết định số 44/2016/QĐ-UBND ngày 05/11/2016 của Ủy ban nhân dân Thành phố, về ban hành Quy định về đảm bảo an toàn công trình lân cận khi thi công phần ngầm công trình xây dựng trên địa bàn thành phố. Trong quy định này đã có yêu cầu phải xác định mức độ ảnh hưởng công trình xung quanh.

 

B.Đ.:

Nhà kế bên xây dựng khi bị ảnh hưởng thì tôi phải làm những gì để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình?

 

Luật sư Dương Tuấn Lộc trả lời:

Bạn có thể thực hiện các yêu cầu sau:

1. Yêu cầu hàng xóm dừng thi công hoặc thay đổi biện pháp thi công để các ảnh hưởng không xảy ra nữa.

2. Thông báo đến chính quyền địa phương về sự việc để được ghi nhận. Biên bản làm việc của chính quyền địa phương sẽ là chứng cứ về sau nếu có tranh chấp tại tòa án.

3. Yêu cầu chính quyền địa phương buộc hàng xóm chấm dứt các hành vi đang gây tổn thất cho nhà bên cạnh.

4. Yêu cầu cơ quan quản lý về xây dựng ra quyết định buộc ngừng thi công/thu hồi giấy phép xây dựng.

5. Khởi kiện ra tòa án yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Để chuẩn bị chứng minh cho các yêu cầu nói trên, bạn cần chuẩn bị các bằng chứng. Các biên bản ghi nhận/hình ảnh/biên bản làm việc ... sẽ là các minh chứng về vi phạm của người đang thi công. Trong trường hợp cần thiết, bạn có thể thuê Thừa Phát Lại lập vi bằng ghi nhận hiện trạng để sử dụng về sau.

 

Bảo Anh:

Nhà em xin giấy phép xây dựng 1 trệt 1 lầu đúc thật nhưng khi xây thì chỉ xây 1 tấm đúc giả thì có hợp lệ không? nếu có phát sinh thì phải làm thủ tục gì?

 

Ông Trương Công Nam trả lời:

Theo quy định tại Điều 98 Luật Xây dựng 2014: Trường hợp xây dựng nhà ở thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính thì phải liên hệ cơ quan cấp phép để điều chỉnh GPXD theo quy định.

 

Ngọc Hà:

Nhà tôi ở Bình Thạnh, nhà trệt có gác lửng. Nay tôi muốn xin giấy phép nâng cấp nhà để làm đúc giả, thì cần làm những thủ tục nào? Làm sao để kiểm tra nền móng có đủ chịu lực để nâng cấp? Xin cảm ơn!

 

Ông Nguyễn Thanh Xuyên trả lời:

Trước tiên chị phải thuê một đơn vị có chuyên môn đánh giá hệ kết cấu của nhà hiện hữu để khẳng định đảm bảo an toàn khi nâng cấp, sau đó liên hệ với Ủy ban nhân dân quận để xin cấp phép sửa chữa.

 

Nguyễn Nhã, Tân Bình:

Cách đây vài tháng, hộ kế bên bắt đầu thi công xây dựng căn nhà ba tầng. Quá trình đào móng và xây dựng khiến cho móng của nhà tôi bắt đầu sụt lún, tường bị nứt thành những vệt lớn, ngày càng to dần. Chủ nhà xây dựng có sang trao đổi, cam kết sẽ khắc phục nhưng tôi rất phiền lòng vì nó ảnh hưởng đến sinh hoạt cũng như gây nguy hiểm cho cả nhà.Tôi phải làm sao chắc là nhà mình sẽ không sụt lún, nứt tiếp khi họ đã khắc phục? Tôi không hiểu về kỹ thuật xây dựng nên không biết phải giám sát sửa chữa như thế nào cho an tâm.

 

Ông Nguyễn Vũ Quang Vinh trả lời:

Về mặt kỹ thuật, vấn đề theo dõi hiện trạng nhà bạn có lún nứt tiếp hay không, bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư công trình mà bạn đề cập, cung cấp số liệu quan trắc nghiêng, lún theo từng chu kỳ quan trắc công trình nhằm đảm bảo an toàn trong quá trình sử dụng.

 

Thúy Hà:

Công trình thi công gần nhà làm nứt nhà tôi. Đơn vị thi công phía bên họ kiểm định và bồi thường cho gia đình tôi số tiền quá ít, không đủ sửa chữa nhà. Tôi không đồng ý. Vậy tôi nên làm sao? Kiện họ ra tòa thì liệu có tăng thêm được tiền bồi thường hay không?

 

Luật sư Dương Tuấn Lộc trả lời:

Về nguyên tắc, thiệt hại đến đâu được bồi thường đến đó. Nếu khoản tiền bồi thường thực tế thông qua làm việc giữa các bên không phù hợp thì người bị thiệt hại có quyền yêu cầu tòa án xem xét yêu cầu bồi thường cho đầy đủ.

Tuy vậy, cần lưu ý rằng để việc khởi kiện được chấp nhận thì bạn phải chứng minh được các thiệt hại là có thực và được tính toán cụ thể. Trong trường hợp của bạn thì có bất lợi là việc kiểm định là do bên thi công thực hiện. Do vậy, nếu bạn muốn yêu cầu mức bồi thường cao hơn thì phải có kết quả xác định thiệt hại khác do cơ quan khác khách quan tiến hành. Khi bạn khởi kiện và vụ kiện được tòa án chấp nhận thì tòa sẽ trưng cầu giám định về thiệt hại để làm cơ sở giải quyết vụ án.

 

Hà Mỹ Trâm:

Cạnh xóm nhà tôi có một dự án lớn, nghe nói họ làm thủ tục hơn năm nay rồi và chuẩn bị khởi công xây dựng, dự án có 3 tầng hầm. Cả xóm tôi đang lo vì khi công trình xây dựng đào hầm thì khả năng cao sẽ ảnh hưởng đến nhà mình. Vậy chúng tôi phải làm sao để tránh bị ảnh hưởng đến nhà mình, có được yêu cầu chủ đầu tư phải khảo sát nhà mình trước khi thi công hay không?

 

Ông Đặng Phúc Minh trả lời:

Nếu được, bạn nên yêu cầu chủ đầu tư và đơn vị thi công khảo sát hiện trạng nhà trước khi thi công. Yêu cầu đơn vị thi công phải có biện pháp đảm bảo an toàn cho nhà lân cận. Trong trường hợp phát sinh hư hỏng do tác động trong quá trình thi công, yêu cầu Chủ đầu tư/ Đơn vị thi công phải đền bù thiệt hại hoặc hoàn trả lại đúng hiện trạng căn nhà bạn như ban đầu.

 

Hồ Ngọc Bích:

Nhà bên cạnh bị rò rỉ nước (nước âm tường)và đã thấm qua nhà tôi. Tôi đã báo với chủ nhà bên cạnh nhưng đến nay đã mấy tháng trôi qua họ không sửa chữa. Vậy giờ tôi phải làm sao khi họ nói chưa có tiền để sửa chữa?

 

Luật sư Dương Tuấn Lộc trả lời:

Theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 thì chủ sở hữu nhà ở phải bồi thường cho nhà lân cận nếu nhà ở của mình gây thiệt hại. Như vậy, hoàn toàn có căn cứ để yêu cầu nhà bên cạnh sửa chữa (thực hiện biện pháp nhằm chấm dứt hành vi xâm hại tài sản người khác) và nếu có thiệt hại thì có thể yêu cầu bồi thường. Do đó lý do chưa có tiền sửa chữa là không phù hợp và không được chấp thuận về mặt pháp lý.

Bạn có thể khiếu nại đến chính quyền địa phương (phường, xã) để yêu cầu giả quyết vướng mắc giữa các bên.

 

Trần Quang Minh:

Tôi mua nhà ở quận 4 tường chung, bây giờ nhà kế bên xây dựng lại, họ đập tường chung tôi không biết kêu ai?

 

Ông Trương Công Nam trả lời:

Đề nghị ông (bà) liên hệ UBND Quận 4 và UBND Phường để được xem xét, giải quyết trên cơ sở Giấy chứng nhận QSDĐ và GPXD do UBND Quận 4 cấp cho công trình đang xây dựng.

 

Trương Thị Thúy:

Tôi chuẩn bị xây nhà ở quận 12. Khu vực quanh nhà tôi ở vốn là khu dân cư tự phát trước đây, nền đất yếu nên tôi dự định thuê xe ép cọc cho chắc chắn. Tuy nhiên sát hai bên nhà tôi hiện tại đều có nhà hàng xóm, liệu ép cọc có ảnh hưởng đến hai nhà bên cạnh không? Tôi phải làm gì để tránh những hư hỏng cũng như tranh chấp xảy ra sau này?

 

Ông Nguyễn Vũ Quang Vinh trả lời:

Liên quan biện pháp thi công, chị có thể yêu cầu chủ thầu thay đổi biện pháp khác, như cọc khoan nhồi mini, móng bè, móng băng... nhằm hạn chế thấp nhất khả năng lún nứt.

Về hiện trạng các nhà lân cận bạn nên có biên bản xác nhận lại để tránh những tranh chấp không đáng có.

 

Minh Cường:

Đối với công trình xây nhà khi xây mới đã hoàn thành đang làm hồ sơ hoàn công xong, thì chủ sở hữu căn nhà này tiếp tục xây dựng tiếp phần không nằm trong giấy phép. Vậy khi xây dựng công trình không phép thì phản ánh ở đâu, số điện thoại? Cám ơn!

 

Ông Trương Công Nam trả lời:

Đề nghị ông (bà) phản ánh đến UBND Phường nơi có công trình xây dựng và Đội Thanh tra địa bàn thuộc Thanh tra Sở Xây dựng hoặc có thể phản ánh qua đường dây nóng của Thanh tra Sở Xây dựng qua số điện thoại 028.39320575 và APP Mobile SXD247 để được kiểm tra xử lý theo quy định.

 

Lan Anh, Quận 8:

Tôi đang chuẩn bị xây nhà 3 tầng. Hai mảnh đất đều đã có nhà ở hiện hữu. Khi đưa thợ đến khảo sát, chuẩn bị xây dựng thì tôi bị hàng xóm hạch hỏi rất nhiều, yêu cầu tôi phải chứng minh công trình của mình chắc chắn không ảnh hưởng đến nhà họ. Giấy phép xây dựng đã được duyệt cùng phương án thi công nhưng tôi phải giải thích và làm những động tác gì cụ thể để hàng xóm an tâm, không cản trở, gây khó khăn trong quá trình xây dựng? Mong được hỗ trợ, tư vấn.

 

Ông Nguyễn Thanh Xuyên trả lời:

Nếu đã hoàn thành các thủ tục liên quan về pháp lý, chị có thể nhờ đơn vị tổng thầu, hoặc tư vấn giám sát có chuyên môn về xây dựng để tư vấn và giải thích rõ về chuyên môn để hàng xóm an tâm.

Tùy vào biện pháp thi công sẽ có hướng giải thích về chuyên môn khác nhau, vài ý tư vấn cùng chị.

Nguồn: Báo Tuổi Trẻ